Арендная плата
Наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей.
Так как в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом (произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя
либо наносит ущерб собственнику и государству).
Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.
Цель данной работы – рассмотреть виды арендной платы и арендную политику в целом.
Исходя из этого, выстраивается ряд задач, а именно:
- Ознакомиться с понятиями «аренда», «арендная политика», «арендная плата»;
- Определить, какие виды и формы арендной платы существуют;
- Рассмотреть структуру договора аренды.
Структурно контрольная работа состоит из введения, двух глав и заключения.
Глава 1. Арендная политика
Аренда — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.
Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).
При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:
- своевременной уплаты арендной платы;
- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.
Арендодатель обязан:
- предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
- отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию.
Арендатор имеет право:
- истребовать сданный в аренду объект недвижимости;
- при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;
- требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
- с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
- иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.
Арендатор обязан:
- своевременно вносить арендную плату;
- пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
- Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. – СПб.: Питер, 2007
- Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник. 6-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮРАЙТ, 2011 г. 896 с
- Ильичева М.Ю. Все о сделках с недвижимостью – М.: Астрель, 2010 г. 352 с
- Интернет: “Бюллетень недвижимости” http://bn.ru
- Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
- Транспорт и иную технику, прокат (установлен статьей 626 ГК РФ).
- Земельные участки (статья 39.7 ЗК РФ).
- Финансовые активы (лизинг).
- Предприятия и строения.
- Периодических или единоразовых платежей, вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе найма. Данный вид является наиболее применимым.
- Встречной аренды, выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
- Дохода от ведения предпринимательской деятельности, осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до налогообложения, так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате.
- Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта. Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
- Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.
- Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
- Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год. В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
- Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
- Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
- Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту.
- По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
- Все платежи с момента внесения становятся собственностью арендодателя, кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.
- Москва МО:
- Санкт-Петербург и ЛО:
- Общероссийский:
- Денежные. Это стандартная форма выплат. Кроме того, любой вид платежа выражается в денежном эквиваленте, даже если арендатор в обмен на помещение предоставляет определенные услуги, в договоре должна быть указана их стоимость.
- Натуральные. Это тип оплаты, при котором в качестве оплаты арендатор предоставляет арендодателю какие-либо услуги или рассчитывается товарами, производимыми при помощи объекта аренды.
- Смешанные. Комбинированная оплата, предполагающая как денежный взнос, так и оплата, осуществляемая посредством предоставления услуг.
- средства на компенсацию строительных или ремонтных работ;
- процент от прибыли арендатора;
- налог на имущество;
- затраты на страхование объекта и техническое обслуживание помещения.
- коммунальные услуги;
- затраты на электроэнергию;
- парковочные места;
- эксплуатационные расходы.
- В первую очередь, просрочка ведет к начислению пени или увеличению долга. Зачастую арендодатели вместе с арендаторами прописывают в договоре форму компенсации за задержку или невыплату аренды.
- Если арендатор нарушил сроки внесения платежа, то собственник имущества может потребовать досрочной выплаты за один или два периода подряд. Существенным нарушением считается просрочка платежа более двух раз, в таком случае арендодатель имеет право на расторжение договора.
- Если в документе указан не материальный метод оплаты, то, в случае просрочки, арендодатель не может требовать у арендатора денежных компенсаций, если иное не оговорено в договоре.
Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.
р
2.1 Определение арендной платы
Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.
В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:
– состав платежей;
– размер платежей;
– способы (методы) расчетов.
Форма арендной платы за землю | Советы Аграрию #1 | Kosovan Legal Group»
В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.
2.2 Виды и формы арендных платежей
Арендная плата
| Периодичность внесения | Форма внесения | Составляющие арендной платы | Периодичность пересмотра |
| Единовременно | Твердая сумма платежа | Амортизационные отчисления, начисляемые на стоимость арендуемого имущества | В сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год |
| Периодически, в установленные в договоре сроки | Доля от продукции или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества | Доход, который был бы получен при непосредственном использовании арендуемого имущества | |
| Предоставление арендатором определенных услуг | Затраты на проведение ремонта объекта аренды после окончания ее срока | ||
| Передача арендодателю обусловленного договором имущества в собственность или аренды | Расходы на страхование арендуемого имущества | ||
| Возложение на арендатора затрат, обусловленных договором, на улучшение арендованного имущества | Прочие расходы арендодателя | ||
| Сочетание перечисленных выше форм |
Рис 2. Виды и формы арендных платежей
2.3 Порядок расчета арендной платы за землю
Определение арендной платы за землю осуществляется по следующей формуле:
Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S,
где:
Апл – арендная плата;
Аб – базовый размер арендной платы, применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году;
Кд – коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;
Пкд – повышающий коэффициент, устанавливается только к коэффициентам, учитывающим условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;
Км – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
S – площадь арендуемого земельного участка.
2.4 Порядок расчета арендной платы за объекты нежилого фонда
На основании кадастрового номера и адреса объекта нежилого фонда (сформированного с использованием Адресной системы или иным способом) определяются его географические координаты в Балтийской системе координат. Указанные координаты используются для расчета коэффициента местоположения (К) для трех функций использования объекта нежилого фонда (офисной, торговой, производственно-складской).
Для каждого из трех видов использования определяется базовая расчетная ставка арендной платы [А] за квадратный метр в год в рублях: Аб = АоК1К2К3К4К5К6К7I, где: – базовая расчетная ставка арендной платы; – базовая ставка (за квадратный метр в год в рублях); – коэффициент местоположения; – коэффициент площади; – коэффициент этажа; – коэффициент состояния; – коэффициент типа входа; – коэффициент типа здания; – коэффициент благоустройства;
I – индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, устанавливаемый с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 3 сентября 1997 года N 149-51 “О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург”.
Заключение
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором и, в большинстве случаев, арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся единовременно или периодически.
Помимо этого арендная плата может быть определена в виде:
В зависимости от условий договора арендная плата может включать часть амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, средства, передаваемые арендодателю для ремонта арендованного имущества (зданий, оборудования) по истечении срока аренды, и часть прибыли, которую получает арендатор от использования этого имущества.
4 Взаимоотношения арендатора и арендодателя Сроки аренды»
Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, зависит от предусмотренного в договоре участия арендодателя в воспроизводстве переданного в аренду имущества: замене отдельных арендованных машин при их выбытии по различным причинам и др.
Если участие арендодателя в воспроизводстве переданного в аренду имущества не предусмотрено договором, то амортизационные отчисления в арендную плату не входят.
Включение в арендную плату средств на ремонт имущества также зависит от условий договора: если ремонт имущества по истечении срока его аренды осуществляет арендатор, то указанные средства в арендную плату не включаются.
Часть прибыли (или дохода), полученной от использования арендованного имущества, включается в арендную плату, как правило, на уровне банковского процента от его стоимости. Размер банковского процента зависит от срока аренды и предусматривается в договоре.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год, поэтому установление переменной части арендной платы не совсем законно.
Список использованной литературы
Источник: http://myunivercity.ru/%D0%9C%D0%B5%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B6%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82/%D0%90%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B0/418241_3224805_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B01.html
Арендная плата: расчет, порядок установления, начисления. размер, повышение и понижение ставки | Жилищный консультант
Арендой, согласно действующей редакции ГК РФ, признается временное (срочное) владение имуществом любого типа, подразумевающее целевое использование и возмещение собственнику денежной суммы, установленной в договоре аренды. На основании возмездности договора вводится понятие арендной платы, раскрытое в рамках статьи 614 ГК РФ.
Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени.
Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором.
На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.
Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:
Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!
Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:
Виды арендной платы
Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:
Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.
Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.
Определение размера арендной платы
Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.
Фиксированная выплата, в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке.
Поскольку заключение договора аренды является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ.
Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.
5.3. Отдельные виды договора аренды»
На основании статьи 310 ГК РФ собственник наделен правом менять размер арендной платы самостоятельно.
Подобная несправедливость была рассмотрена Высшим арбитражным судом, который установил следующую трактовку: односторонняя смена условий договора возможна не чаще одного раза в год (письмо ВАС №66).
Срок рассчитывается с момента заключения договора, который, согласно тому же ГК РФ, может быть исчислен с момента передачи имущества.
Руководящая роль закона не применима, если стороны самостоятельно решают пересмотреть размер арендной платы: сроки и суммы остаются на усмотрение участников сделки. Исключение составляет государственное имущество, в частности земля, на размер платежей которой влияет базовая ставка арендной платы, регламентированная муниципальными подзаконными актами.
Порядок выплаты арендной платы
Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование арендатору. В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:
Досрочная выплата аренды
Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды.
Досрочная выплата не всегда означает прекращение действия договора.
В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.
Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца.
Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед, что фактически означает предоплату.
В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.
Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь статьей 621 ГК РФ, решили продлить сроки аренды.
Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате
Вопрос: Я заключила договор аренды квартиры сроком на 5 лет. Изначально оговаривалось, что территория будет использоваться для проживания. Тем не менее, наниматель начал заниматься прямо в квартире бизнесом, ожидая получать большую прибыль. Является ли это нарушением? Кристина.
Ответ: Данный вопрос должен рассматриваться с точки зрения жилищного и гражданского законодательства. Согласно пункту 2 статьи 606 ГК РФ, любой доход, полученный нанимателем на арендуемом участке, становится его собственностью. Также в ГК РФ оговаривается, что любая порча имущества может повлечь одностороннее расторжение договора.
Как составить акт выполненных работ. Справка по форме КС-3″
Тем не менее, согласно статье 2 ЖК РФ, для осуществления коммерческой деятельности на территории квартиры, она должна быть переведена в разряд нежилого фонда. Таким образом, использование арендованной квартиры в коммерческих целях незаконно.
Вам будут полезны следующие статьи
Получите консультацию по телефонам горячих линий:
Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!
Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/prava-i-obyazannosti-arendatora-i-arendodatelya/arendnaya-plata/
Идеальный образец договора аренды помещения
Источник: журнал «Главбух»
При заключении новых договоров аренды и пролонгации уже действующих арендодатели, как правило, предлагают свои шаблонные тексты. В них часто кроются ловушки, которые потом лишают арендатора права на вычеты НДС и списание расходов. Поэтому еще на стадии переговоров стоит оценить предлагаемые условия сделки с точки зрения налогового риска.
Некоторые из условий аренды должны быть в договоре обязательно, иначе он будет считаться незаключенным. Другие же условия можно прописать так, как выгодно вашей компании.
Договор аренды помещения приведен ниже, это пример. Те позиции договора, которые можно изложить по-другому, обозначены в образце цифрами.
Альтернативные варианты формулировок для этих положений размещены в таблице (см. далее в статье).
Варианты формулировок для договора аренды офиса
Какие условия можно сформулировать иначе,чем в образце договора Что можно прописать в договоре Примеры формулировок
| Срок аренды | Не конкретизировать срок аренды. Тогда будет считаться, что договор заключен на неопределенный период | 2.1. Настоящий Договор заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от настоящего Договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за пять месяцев (1) |
| Расходы на ремонт арен-дуемого имущества | Можно указать, что любые виды ремонта оплачивает арендатор | 3.2. Арендатор обязан: 3.2.4. Осуществлять за свой счет текущий и капитальный ремонт помещений (2) |
| Неотделимые улучшения | Установить в договоре, что арендодатель не будет возмещать контрагенту стоимость неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ) | 4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещений. После прекраще-ния настоящего Договора стоимость неот-делимых улучшений Арендатору не возмещается (3) |
| Размер арендной платы | Сделать арендную плату фиксированной | 5.1. Арендная плата за пользование помещением составляет _____ (___________) руб. в месяц, включая НДС _____(___________) руб. Стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг включена в указанную сумму арендной платы (4) |
| Еще один вариант — не включать стоимость коммунальных платежей в арендную ставку. Тогда арендатор будет компенсировать их отдельно | 5.1. Арендная плата за пользование помещением составляет _____ (___________) руб.в месяц, включая НДС _____(___________) руб. Помимо арендной платы Арендатор ежемесячно компенсирует Арендодателю стоимость потребленных Арендатором коммунальных услуг на основании счета, выставленного Арендодателем. К счету Арендодатель прикладывает акт, в котором приведен расчет стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг пропорционально площади помещений, занимаемых Арендатором, а также копии счетов коммунальных служб (4) | |
| Сроки, в которые арендатор должен перечислять плату за имущество | Установить авансовую форму расчетов. Либо составить график платежей | 5.2. Арендная плата уплачивается не позднее __ дней до начала очередного месяца. Или: Арендатор перечисляет арендную плату в соответствии с Графиком платежей, приведенным в Приложении № 5 к настоящему Договору (5) |
Арендованное имущество
Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть указан его вид (здание, помещение), кадастровый (или условный) номер, адрес, этажность, площадь. Если же ваша компания арендует отдельное помещение, к договору обычно прилагают план его расположения на этаже.
11. Расторжение договора аренды»
Эти же данные должны быть в акте, которым оформляется передача объекта аренды (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Причем при аренде недвижимости этот документ обязателен. Иначе налоговики могут снять расходы на аренду как не подтвержденные документами (письмо Минфина России от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118).
Арендная плата
Размер арендной платы — еще одно обязательное условие сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Контрагент готов предоставить льготы и не требовать плату за какой-либо период, например за первые месяцы аренды? Тем не менее советуем в договоре избегать формулировок о том, что арендатор пользуется имуществом бесплатно. Иначе проверяющие могут доначислить доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования (п. 8 ст. 250 НК РФ).
Поэтому лучше пересчитать арендную плату так, чтобы ее сумма учитывала предоставленную контрагентом льготу. К примеру, ставка аренды составляет 390 руб. за кв. м в месяц. Срок аренды — год.
Первые два месяца компания пользуется имуществом бесплатно. Тогда общая сумма аренды составит 3900 руб. (390 руб. х 10 мес.). Значит, в договоре можно указать ставку 325 руб. за кв. м (3900 руб.
: 12 мес.).
Коммунальные услуги
Договоры с энергоснабжающими организациями, как правило, заключают арендодатели. Поэтому именно на их адрес выставляют счета по коммуналке. А арендаторы потом компенсируют эти затраты. Есть несколько вариантов такой компенсации.
Включить стоимость услуг в арендную плату. Именно такое условие является наиболее выгодным для расчета налогов. Ведь в этом случае ваша компания сможет заявить вычет НДС с полной суммы арендной платы без каких-либо сложностей.
При этом можно установить твердую ставку аренды. Либо прописать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной, которая зависит от потребленных арендатором услуг.
Но для вычета НДС и учета расходов необходима первичка, подтверждающая расчет переменной части арендной платы. Это может быть акт или справка-расчет с приложением копий счетов поставщиков коммунальных услуг.
Поэтому в договоре установите обязанность контрагента предоставлять такой документ.
Перечислять оплату за коммунальные услуги отдельно от арендной платы. В этом случае вычет с коммунальных платежей заявить не получится. Ведь налоговики считают, что арендодатель не должен перевыставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. Более того, включить эту сумму НДС в расходы чиновники тоже не разрешают (письмо Минфина России от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51).
Хотя судьи считают, что компания может принять НДС к вычету по счету-фактуре арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. № 12664/08). Но чтобы не спорить с налоговиками, лучше включить коммуналку в арендную плату.
Добавим, что еще можно заключить агентский договор, по которому арендодатель приобретает для компании коммунальные услуги. Либо включить такое условие в договор аренды помещения. Но в этом случае также возможны претензии налоговиков.
Дело в том, что агент должен заключать сделки исключительно в интересах принципала (письмо Минфина России от 21 января 2013 г. № 03-11-06/2/07).
А в данной ситуации получается, что договоры с поставщиками коммунальных услуг арендодатель заключил еще до того, как ваша компания дала ему такое поручение.
Поэтому не исключено, что налоговики посчитают посредническую схему фиктивной и заявят, что арендодатель неправомерно перевыставлял вам счета-фактуры.
Срок аренды
Удобнее, если срок аренды составляет менее года. Тогда договор не нужно регистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Либо можно вообще не указывать срок аренды в договоре. Такую сделку тоже не придется регистрировать (п.
11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Но есть существенный минус. Арендодатель может в любое время отказаться от договора, сообщив об этом компании за три месяца.
Хотя, если контрагент согласится, срок такого уведомления можно увеличить, например до шести месяцев (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Если же установить срок аренды, равный году и более, нужно будет регистрировать не только договор, но и любые допсоглашения к нему (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Такое правило действует с 1 сентября 2013 года.
3 Эффективная арендная ставка, методы анализа стоимости аренды»
Если хотите избежать госрегистрации, то срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней — в високосном году). Например, с 1 января по 30 декабря 2016 года включительно (а не по 31 декабря). Иначе будет считаться, что договор заключен ровно на год, и его надо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Расходы на ремонт
По общему правилу арендатор обязан проводить текущий ремонт, а арендодатель — капитальный. Но в договоре можно установить другие правила (ст. 616 ГК РФ). Скажем, если компания планирует сама оплачивать затраты на капитальный ремонт, надо заложить это в договоре. Иначе налоговики снимут расходы.
Ответственность сторон
Штрафы или пени можно требовать с контрагента, только если они прямо предусмотрены в договоре (ст. 330 ГК РФ).
Если написать расхожую шаблонную фразу «стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ», то по закону получится взыскать лишь проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования (ст. 395 ГК РФ). То есть, к примеру, с арендатора за задержку арендной платы.
Поэтому в разделе об ответственности выгоднее установить конкретный размер пеней чтобы он был ниже, чем проценты, рассчитанные по статье 395 Гражданского кодекса РФ.
Действие договора
Нередко компания начинает пользоваться имуществом еще до того, как стороны подписывают контракт Чтобы налоговики не придирались к расходам на аренду за тот период, когда договор не был заключен, пропишите в нем такое условие: договор распространяется на отношения сторон, которые возникли до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).
Кстати, на госрегистрацию сделки такое условие не повлияет. Например, ваша компания заключает договор сроком на 10 месяцев. Но еще до этого компания в течение пяти месяцев фактически пользовалась имуществом контрагента. Тем не менее для целей госрегистрации срок аренды составляет 10 месяцев, а не 15.
Добавим, что для учета расходов также понадобится акт, подтверждающий, что ваша компания получила имущество в пользование до того, как заключила договор.
Источник: https://otchetonline.ru/art/buh/44740-ideal-nyy-obrazec-dogovora-arendy-pomescheniya.html
Формы арендной платы: различия и особенности формирования арендной ставки
Одним из важных критериев выбора помещения в аренду является его стоимость. Расходы на аренду офиса закладываются в бюджет каждой компании, поэтому очень важно знать из чего складывается арендная ставка, какие ее формы существуют и что делать, если вы просрочили платеж. Об этом всем читайте ниже.
Арендный платеж: определение, формы и виды арендной платы
Арендный платеж – это форма выплат, которую арендатор выплачивает собственнику с определенной периодичностью за предоставляемые ему услуги по эксплуатации имущества второго.
Виды арендной ставки:
По методу уплаты: линейные, возрастающие, снижающиеся и сезонные.
По типу начисления: фиксированная стоимость, долевое участие в прибыли, процент стоимости арендуемого объекта, смешанная оплата, предоставление арендатором услуг, бартер, затраты на ремонт или реконструкцию помещения.
По времени выплат: периодические, единоразовые, с авансовым взносом.
По форме платежи делятся на:
Выбор формы и вида платежа согласовывается обеими сторонами и зависит от сферы деятельности и возможностей компании-арендатора.
Что ставка включает в себя и как рассчитывается
Как говорилось выше, арендная ставка – это зафиксированная в договоре между собственником и арендатором форма платежа, выплачиваемая за взятое на временное пользование недвижимое имущество. Сумма зависит от соотношения спроса и предложения на рынке, а также от типа объекта аренды, его расположения, класса и назначения.
Как правило, ставка включает в себя:
Дополнительно в ставку могут входить:
Все эти пункты обязательно должны быть учтены в договоре.
Виды доходов Какие бывают источники доходов»
Большое значение также играет и система налогообложения. При формировании арендной ставки, важным вопросом остаётся включен ли НДС в стоимость или ставка формируется по упрощенной системе налогообложения (УСН).
Ставка рассчитывается по формуле: арендная плата = П*Ки*Б, где «П» – площадь помещения, «Ки» – коэффициент, который рассчитывается в зависимости от типа объекта. «Б» – это базовая ставка, которая включает средний параметр ставки за год и показатель, зависящий от ряда особенностей (локация, тип деятельности, прилегающие зоны и т.д.).
Ставка может меняться по согласованию обеих сторон. Только одной из сторон поправки в размер платежа могут вноситься не чаще раза в год. Выплаты могут производиться ежемесячно, ежеквартально или по полугодиям. Как правило, арендатор, прогнозируя свои доходы и их сезонность, отталкивается от этого при выборе периодичности выплат.
Примечание: арендатор имеет право требовать снижения арендной ставки, при условии, что его состояние и особенности использования помещения изменились с момента подписания договора.
Просрочка арендных платежей
Одной из самых распространенных кризисных ситуаций во взаимоотношениях арендодателя с арендатором является просроченный платеж. По тем или иным обстоятельствам арендатор не всегда может вовремя произвести платеж.
Платеж считается просроченным уже на следующий день после утвержденного дня выплат. Нарушение условий оплаты аренды, установленных в договоре, влечет за собой череду последствий.
В зависимости от ситуации и арендодателя, арендатор может отсрочить платеж, написав на имя собственника официальное письмо, в которой указывает причину задержки и дату, к которой платеж гарантированно поступит на счет. В большинстве случаев, управляющие компании входят в положение и допускают задержку в выплатах.
Такая тонкая тема, как арендный платеж, всегда будет вызывать множество вопросов и споров. Из-за того, что стоимость складывается из большого количества различный переменных, назвать универсальный вид платежей, подходящий каждому арендодателю и арендатору, достаточно сложно.
Дополнительные услуги, которые могут быть включены в ставку также рассчитываются индивидуально. Самыми популярными типами платежей являются денежные платежи с фиксированной сумой.
Для арендатора очень важно вовремя оплачивать аренду, чтобы избежать негативных последствий и дополнительных затрат, тем не менее понимающий собственник всегда сможет войти в положение и допустить задержку выплат с гарантией последующей выплаты.
Источник: https://bcinform.ru/news/formyi-arendnoj-platyi-razlichiya-i-osobennosti-formirovaniya-arendnoj-stavki.html
Экономический механизм аренды недвижимости
|
Перейти к загрузке файла |
||||
| Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход (см.схему № 7).
Схема № 7 «Структура арендных отношений»
|
С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, – расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации – прироста совместной собственности.
Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы. (см.схему № 8).
3.1. Арендная плата: состав и функции
Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом.
Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей.
Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?
Схема № 8 «Экономические отношения при арендной деятельности»
1 2
3
4 7
5 6 7
12
8 9 10
11
Арендная плата: состав и функции
Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом.
Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей.
Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?
Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества.
Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности (см.
схему № 9).
Схема № 9 «Понятие и функции арендной платы»
Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия.
Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.
) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.
В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:
· состав платежей;
· размер платежей;
· способы (методы) расчетов.
МСФО 2019: Основные изменения»
Хотя на поверхности хозяйственных отношений отдельные структурные элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций имеет важное теоретическое и практическое значение.
Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга.
На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества.
Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.
Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.
Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.
Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:
1. Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
2. Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
3. Налог на имущество (Ни);
4. Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).
Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.: Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па
Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю.
Пока существует монополия на землю как объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию.
Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот.
Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.
Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.
Поскольку один и тот же труд в зависимости от каче-ства земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно боль-ше, чем со средних, и территориально дифференцирована.
В то же время следует учитывать отличие диффе-ренциальной ренты I от дополнительного дохода, который мо-гут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оста-ваться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.
Виды и формы арендных платежей
Следует различать виды арендной платы как способа на-числения платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (схема № 10).
В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.
Взыскание арендной платы»
Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.
Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.
По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.
Схема № 10 «Виды и формы арендных платежей»
Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются положения специального параграфа 4 той же главы.
По Договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником или законом сдавать имущество в аренду.
Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Министерства РФ по управлению государственным имуществом, на практике эти полномочия передаются территориальным органом МГИ.
Сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления (Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).
Недвижимое имущество, принадлежащее по праву хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (Федеральный Закон от 20.07.1995г. «О федеральном железнодорожном транспорте»).
Источник: https://studbooks.net/2170596/ekonomika/ekonomicheskiy_mehanizm_arendy_nedvizhimosti
