Управление многоквартирным домом
В условиях бурной реформы коммунального хозяйства возникла острая необходимость в правильном управлении многоквартирными домами.
Если раньше эти вопросы были в ведении государства и местных органов власти, то теперь бремя забот возложено непосредственно на граждан – собственников жилых помещений.
В большинстве случаев собственники не готовы самостоятельно управлять домами, из-за чего возникает множество проблем, которые требуют разрешения. Попробуем разобраться в этом вопросе.
Управление многоквартирным домом – это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.
Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:
- управляющей организацией;
- собственниками жилых помещений;
- жилищными или специализированными кооперативами;
- товариществом собственников жилья.
Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.
Управление многоквартирным домом управляющими организациями
Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.
Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.
В договоре обязательно указывается:
- адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;
- перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;
- порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;
- способ контроля собственниками исполнения обязательств.
Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.
Управление многоквартирным домом собственниками
Управление многоквартирным домом самими собственниками допускается, если количество квартир в управляемом доме не превышает двенадцати.
Вопросы, связанные с таким видом управления, в том числе избрание совета дома, количество его членов, решаются анием на собрании собственников. К примеру, на общее собрание выносится вопрос о размере ежемесячных взносов на капитальный ремонт жилого дома.
Собранием проводится ание о предполагаемом размере платежа и принимается решение, которое набрало более 50 % .
Совет дома обязан:
- обеспечивать выполнение решений собрания;
- вносить на собрание предложения по проведению ремонтных работ, предоставлению коммунальных услуг;
- представлять предложения по управлению;
- представлять свое заключение по проектным договорам;
- контролировать выполнение работ, качество предоставляемых услуг.
Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами
Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.
Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.
Уроки ЖКХ. Способы управления многоквартирным домом»
Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.
Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.
Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если переустройство и перепланировка жилого помещения предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.
Управление многоквартирным домом ТСЖ
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников с целью общего управления, владения, использования, распоряжения, в пределах федерального законодательства, общим имуществом, имуществом собственников домов, для создания, приращения и сохранения такого имущества.
Число членов такого товарищества должно быть больше 50% от общего количества собственников. Решение об учреждении товарищества принимается общим сбором по результатам ания.
Такие товарищества могут быть образованы:
- собственниками недвижимости в домах, количество квартир в которых не более тридцати, если дома находятся на участках с общей границей, общим инженерным, техническим обеспечением и инфраструктурой.
- собственниками нескольких близкорасположенных домов, дачных домов с приусадебными участками, если такие дома расположены на участках с общей границей, общим инженерно-техническим обеспечением, инфраструктурой, обслуживающей эти дома.
Для исполнения возложенных функций товарищество обязано:
- осуществлять управление многоквартирным домом
- обеспечивать санитарное, техническое состояние имущества
- обеспечивать выполнение участниками обязанностей по содержанию, ремонту имущества в доме
Управляющим органом таких товариществ является правление товарищества. Вышестоящим органом управления товариществом является собрание собственников.
ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:
- обслуживание, ремонт недвижимого имущества;
- строительство;
- сдача в аренду имущества в доме.
Средства от занятия хозяйственной деятельностью направляются на оплату общих расходов.
Независимо от выбранного вида управления, лицо, управляющее домом, несет ответственность по возложенным на него обязательствам перед собственниками.
Защита жилищных прав собственников , нарушенных в результате управления домом, возлагается на лицо, осуществляющее управление и на судебную систему РФ.
Источник: https://iskiplus.ru/upravlenie-mnogokvartirnym-domom/
Всё, что нужно знать об управлении общим имуществом МКД
Время чтения: 6 минут
Не всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества.
Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна.
Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.
Понятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ. Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций.
Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:
- надежности и безопасности самого МКД;
- безопасности жизни, здоровья и имущества жильцов МКД;
- общедоступности помещений и иного общего имущества владельцев жилых помещений;
- прав и законных интересов собственников жилья;
- бесперебойной работы инженерных систем и приборов учета.
Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов. Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже.
Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы»
Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг. Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик.
В зависимости от выбранного способа правления и его особенностей определяется степень ответственности управляющей организации.
Регулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству. В частности, в раздел VIII ЖК РФ введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:
- правила выбора формы организации работ;
- общие требования к этой деятельности;
- порядок заключения договоров;
- правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.
Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов. К ним, например, относится:
В связи с тем, что существующая сегодня правовая система находится на стадии реформирования, ежегодно в те или иные нормативные акты, регулирующие деятельность по управлению имуществом МКД, властям приходится вносить правки.
Помимо непосредственно нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД регулируют также заключаемые договора на оказание услуг.
Современные формы управления имуществом МКД
То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов. В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.
Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:
- непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;
- создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
- передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).
Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.
Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы
При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.
Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.
Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу.
Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.
Узнайте подробнее о том как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом.
Особенности деятельности ЖСК и ТСЖ
Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:
- за содержание/ремонт общего имущества;
- за готовность систем инженерных коммуникаций;
- за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.
При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность.
Учебный курс «Управление многоквартирным домом»»
Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.
Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников. Они учреждаются на собрании жильцов. Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов.
Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.
Подробнее о том, как функционирует товарищество собственников жилья.
Услуги управляющих организаций
Обслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом. Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:
- за содержание и ремонт имущества;
- за надлежащее предоставление коммунальных услуг;
- за работоспособность инженерных систем;
- за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.
По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.
УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:
- обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;
- собирать средства за предоставление услуг;
- перечислять полученные средства поставщику;
- вести работу с должниками.
Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по договору управления, заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД.
Узнайте подробнее, что такое управляющая компания ЖКХ.
Какой вариант предпочтительнее
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:
- конструктивные особенности МКД;
- потребности жильцов;
- их способность к самоорганизации.
Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции. Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.
Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов. Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания.
Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.
Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности.
Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом. Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.
Предлагаем выяснить подробнее, что лучше: ТСЖ или управляющая компания.
Изменение способа
По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.
В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.
Решение, в соответствии со ст. 46 ЖК, принимается большинством присутствующих на собрании собственников.
Узнайте больше о том, на каком основании может происходить смена управляющей компании в многоквартирном доме.
Обязанности и ответственность управляющей компании
Обязанности УК в части содержания имущества – это существенные условия договора управления многоквартирным домом. Помимо прочих реквизитов вроде состава имущества МКД, стоимости работ, порядка осуществления контроля и обеспечения безопасности, в договоре указывается полный перечень действий и услуг, за которые УК отвечает в рамках полномочий по содержанию и ремонту имущества.
Лекция 10. Договор управления многоквартирным домом.»
https://youtube.com/watch?v=oIPzJ_9I_BE
При этом постановлением Правительства № 290 определен минимальный перечень таких мероприятий. Так, работы и услуги по управлению общим имуществом включают в себя:
- обслуживание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий;
- содержание внутридомовых систем инженерных коммуникаций: отопления, электро- и газоснабжения, водопровода, канализации;
- сухую и влажную уборку общих помещений, наведение порядка во дворе, содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.
Узнайте больше, что входит в права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.
Лицензирование деятельности УК
Согаласно ст. 192 ЖК РФ, с 2015 года управленческая деятельность может осуществляться только организациями, лицензированными Госжилнадзором. УК получат лицензию лишь при следующих условиях:
- регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
- отсутствие аннулированных лицензий из-за грубых нарушений;
- размещение в свободном доступе (ГИС ЖКХ) сведений о показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, тарифах;
- наличие у руководителя квалификационного аттестата;
- отсутствие у директора наказания в виде дисквалификации и непогашенных судимостей.
Рекомендуем узнать подробнее о том, каковы лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.
Если владельцы не выбрали способ управления
Жильцы нередко интересуются, кто обслуживает дом, если нет управляющей компании. Нужно упомянуть, что отсутствие УК еще не означает, что полномочия по содержанию не переданы другой организации или не выбран, например, способ непосредственного содержания жильцами либо общее собрание не захотело присоединиться или образовать ЖСК/ТСЖ.
В любом случае у жильцов существует обязанность выбора – без этого дом существовать не может.
И все же если не выбран способ управления либо планируемая форма пока не реализована, собрание жильцов не смогло определиться или собрать кворум, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, которая будет осуществлять содержание и ремонт общедомового имущества. Об этом речь идет в п. 4 ст. 161, п. 5 ст. 200 ЖК.
Таким образом, нельзя однозначно ответить на вопрос, может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании. В МКД может и не быть УК, но только при условии, что избран иной способ управления.
Заключение
Управление МКД – это содержание, ремонт и обеспечение надлежащей эксплуатации жильцами имущества МКД. Такие функции может выполнять управляющая организация, ЖСК, ТСЖ или сами жильцы дома. Они обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления, иначе УК будет назначена по результатам конкурса.
Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html
Все способы управления МКД. Общие сведения | МосТСЖ
Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому законодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):
- непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
- управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
- управление УО.
Таблица «Способы управления МКД»
| Способы управления МКД | Основания для признания способа управления МКД реализованным | Нормативное обоснование |
| Непосредственный способ управления | Большинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности | Статья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО |
| Управление УО | Собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД | Части 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО |
| Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК | Собственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖК | Абзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО |
Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Непосредственный способ управления
При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).
В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):
— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;
— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.
Вебинар 27 июня 2019 «Способы управления многоквартирным домом»»
При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:
- подрядные организации;
- совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.
Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).
Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.
В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).
Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).
МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).
Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:
Управление МКД товариществом собственников жилья
Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.
Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.
Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.
ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.
Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.
Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.
ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме.
Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е.
тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).
Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.
Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.
Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.
Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.
Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.
Читайте статью «Как создать Товарищество собственников жилья»
Управление МКД управляющей организацией
Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).
Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:
- собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
- выбрали конкретную управляющую организацию;
- утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
- собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
- в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).
УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ Часть 2″
Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):
Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:
- за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
- за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.
Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.
В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.
В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.
В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.
В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.
УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).
УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.
Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).
В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.
Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017
Способы управления МКД: инфографика
Источник: https://mostszh.ru/sposoby-upravleniya-mkd/
3 основных способа управления многоквартирными домами
Рассмотрим различные способы управления многоквартирным домом. Поговорим об особенностях управления и о способах ания при выборе его формы.
Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству
Жилищным законодательством предусмотрены всего 3 возможных способа для управления любым многоквартирным домом (часть 2 ст. 161 Жилочного кодекса РФ).
Так к формам управления относятся:
На общем собрании собственников помещений рассматриваются способы управления многоквартирными домами по жилищному законодательству и выбирается единый.
При этом выбранный способ также может быть изменен на основании нового решения собрания собственников. (Часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).
Что такое потребительский кооператив и как его создать, вы можете прочесть тут.
Непосредственное управление многоквартирными домами
Непосредственное управление может осуществлять в многоквартирном доме, где не больше 30 квартир.
В данном доме от имени всех собственников помещений сразу может выступать и всего один из всего количества собственников, другое лицо, обладающее полномочиями по доверенности.
Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству РФ.
В чем заключены основные преимущества при таком формате управления?
- Во-первых, при непосредственном управлении владельцам помещений не придётся расходовать средства для оплаты услуг какой-либо управляющей организации;
- Во-вторых, собственники сами могут выбирать подрядные организации для технического обслуживания дома, его ремонта. Собственники сами решают на какой срок брать подрядчиков и когда отказаться от их услуг. Также собственники могут обходиться и собственными силами в осуществлении технического обслуживания, экономя приличные суммы.
- В-третьих, любой из собственников сам заключает договор с организациями ресурсоснабжения. Благодаря этому соседи не будут вынуждены нести ответственность в том случае, если кто-то из соседей имеет задолженности по оплате.
Немного и о недостатках данного способа управления:
- В случае наличия большого количества квартир эффективность осуществляемого управления может значительно снизиться, необходимо собирать собрание для ания по каждому из жилищных вопросов.
- При непосредственном управлении самими собственниками утрачивается возможность провести капитальный ремонт дома на деньги Фонда содействия реформированию.
В каком порядке осуществляется благоустройство придомовой территории многоквартирного дома и кто за это отвечает — узнайте по ссылке.
Управление многоквартирными домами через ТСЖ и ЖК
ТСЖ и ЖК в многоквартирном доме возможно создать в создать в том случае, если идею поддержали больше половины собственников одного жилого дома либо собственниками нескольких домов.
ТСЖ есть объединение собственников, является некоммерческой организацией. ЖК представляет собой объединение людей/ организаций для строительства жилья или для управления жилым домом (домами).
С 2014 года ТСЖ создают в форме юридического лица — товарищества собственников недвижимости, поэтому необходимость перерегистрировать ТСЖ в ТСН с 2014 года отсутствует.
Договор управления многоквартирным домом: актуальная редакция»
Целью организаций является управление общим имуществом дома, его содержание, обеспечение коммунальными услугами и т.д.
Схема: Управление многоквартирными домами без создания и через создание ТСЖ.
Основные функции объединений при управлении многоквартирным домом:
- Возможно оказание части видов услуг собственными силами (уборка территории, работа с сантехникой);
- При взаимодействии с органами самоуправления возможно подученные средств из бюджета на капремонт и обучение, если оно необходимо. (ст. 165 ЖК);
- Осуществление некоторых коммерческих действий.
Организации может предоставлять дому услуги самостоятельно или же производить наём третьих лиц. А в случае наличия договора с организацией производится контроль обязательств в соответствии с договором.
При заключении ТСЖ/ЖК договора управления многоквартирным домом с каждым из участников-собственников не является обязательным, условия проставив в уставе организации.
Преимуществом ТСЖ/ЖК является непосредственно прямое управление домом, обеспечение коммунальных услуг, обозначение интересов собственников.
Также ТСЖ/ЖК может вести коммерческую деятельность. Часть средств, затрачиваемых на участие в организации и управление домом будет облагаться налогом на льготных условиях.
Недостатком является необходимость содержать штат (кто-то из собственников, осуществляющий деятельность в организации на непрофессиональный основе), расходовать финансы на выплаты членам штата.
Управляющая организация в управлении домом
Управляющая организация — это коммерческая организация, которая оказывает услуги управления домами и обладает соответствующей лицензией.
Так на общем собрании собственники выбирают конкретную управляющую организацию, с которой планируют сотрудничать. Далее с ней согласовываются условия договора, плата за ремонт и содержание дома.
Каждый из собственников заключает договор с управляющей организацией на условиях, обсужденных на общем собрании. Управляющая организация гарантирует оказание обговорённых услуг за обговорённый период времени.
Договор управления может быть заключен на срок от 1 до 5 лет. Но при этом собственники имеют возможность расторгнуть договор на основании ГК РФ.
Больше информации о том, как правильно выбрать управляющую компанию в новостройке, находится здесь.
Если управляющая организация оказывает услуги неудовлетворительно, то она в обязательном порядке понесёт ответственность в соответствии с законодательством.
Собственники могут пересмотреть форму управления домом, если поймут, что управляющая организация не может выполнять требуемые задачи. Также собственники могут начать сотрудничество с любой другой управляющей организацией, расторгнув договор с предыдущей.
Данное решение принимается на общем собрании собственников.
Недостатки управления многоквартирным домом с помощью управляющей организации:
- управляющая организация — это организация, которая скорее всего будет нацелена на получение максимальной прибыли за оказание услуг, поэтому собственники могут столкнуться с завышенными тарифами и отсутствием заинтересованности в честном управлении домом за умеренную плату.
- у собственников не будет возможности прямо контролировать оказываемые им услуги.
- в случае, если собственники сами не выбрали способ управления, муниципальные органы сами назначат управляющую организацию. В этом случае сменить управляющую организацию будет непросто.
К преимуществам управления относятся:
- возможность сместить заботы управления и обеспечения на организацию.
- наличие представителя во взаимодействии с третьими лицами.
Как сменить управляющую компанию и что для этого необходимо? Узнайте в этой статье.
Схема: Общее собрание как орган управления многоквартирным домом.
Выбор способа управления многоквартирным домом (п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ)
Согласно п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ, осуществление выбора одного из способов управления домом собственниками помещений производится посредством общего собрания собственников дома (или нескольких домов с общей территорией).
Так общее собрание проводят в двух формах:
В обоих случаях для принятия решения достаточно больше 50% от всего количества собственников. Решение ания обязательно для всех собственников.
Очная форма ания
При совместном присутствии, то есть очно, собственники, собравшись в определенное время и в конкретном месте обсуждают вопросы, поставленные на ание.
Этапы очной формы ания:
- Готовится текст предполагаемого проекта;
- На повестку дня выносится предполагаемый проект, собирается собрание собственников, на котором им предлагается одобрить проект;
- Собственники одобряют или не одобряют предложенный проект (в соотвествии с со схемой распределения );
- Уполномоченное лицо подписываем документ.
В случае внесения каких-либо изменений в одобренный документ все собственники должны быть уведомлены об этом, они могут как одобрить, так и не одобрить изменения на новом собрании голосующих.
Заочная форма ания собственников многоквартирного дома
Заочное ание среди собственников проводится при помощи передачи решений собственников по поставленным вопросам, изложенных в письменном виде.
Заочная форма ания собственников многоквартирного дома возможна при разрешении любых вопросов, которые бы входили в компетенцию общего собрания.
Как признать дом аварийным и подлежащим сносу, и в каком порядке осуществляется переселение из аварийного жилища, вы можете прочесть в публикации по ссылке.
Опрос может проводиться:
- При использовании опросного листа, ведомости учета результатов ания;
- При помощи бюллетеня для ания.
Протокол собрания жильцов многоквартирного дома: бланк и основные реквизиты
После заседания и встречи на первом собрании жильцов решается вопрос о том, как же именно будет производиться управление домом/домами с общей территорией. После собрания и дальнейшего ания все данные ания заносятся в особый протокол собрания жильцов.
Максим Соболев об опыте управления многоквартирным домом»
В данном протоколе отражается некоторая информация о самых жильцах, указывается форма проведения ания, его результаты, инициативные лица. Протокол необходимо оформить предоставить жильцам через 10 дней после проведения собрания с анием.
Протокол собрания жильцов многоквартирного дома — бланк для заполнения:
Образец протокола собрания жильцов многоквартирного дома.
Основные позиции протокола:
- форма и сроки ания; инициаторы;
- повестка;
- описание приложений.
Особенности заполнения:
- Изначально составляется реестр жильцов с указанием площадей их квартир (данные можно получить у застройщиков, самих собственников при опросе и у коммунальщиков).
- Укажем форму собрания. Заочная форма обычно удобнее, потому что на практике в ней принимает участие гораздо большее количество жильцов, чем при очном ании.
- Далее время осуществления ания. Важно подобрать удобное для большинства жильцов время. Уведомляться жильцов о повестке необходимо под подпись.
- Указывается место сдачи решений. Здесь удобно перечислить номера квартир инициативной группы лиц (собственников, представителей по доверенности и даже управляющих компаний).
- Указывается информация об общей жилой площади из техпаспорта дома.
- Можно для удобства прописать методику подсчета .
Образец протокола собрания жильцов многоквартирного дома, вы можете скачать по этой ссылке.
Подводя итог, отметим, что наше жилищное законодательство предоставляет собственниками право самим определяться с наиболее подходящей в каждом из случаев формой управления домом.
Больше информации о том, в каком порядке осуществляется управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ, вы можете получить в следующем видео-уроке:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:
Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/mnogokvartirny-j-dom/3-osnovny-h-sposoba-upravleniya-mnogokvartirny-mi-domami.html
