В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?
Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.
Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости.
Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья.
Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.
Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:
Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.
Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.
Стоимость жилья разделяют на виды:
- рыночная стоимость,
- кадастровая стоимость.
Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.
Что такое рыночная стоимость жилья?
Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.
Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.
Рыночная стоимость жилья зависит от:
- планировки,
- площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
- технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
- ремонта,
- наличия мебели,
- расположения (район и инфраструктура).
При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.
Что такое кадастровая стоимость жилья?
Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.
Кадастровая стоимость жилья зависит от:
- его площади,
- целевого назначения объекта,
- материала, из которого построен объект,
- года постройки и сдачи в эксплуатацию,
- экономической ситуации в регионе и т.д.
Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Цели расчета кадастровой стоимости:
- вычисление суммы налога на недвижимость,
- подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
- оформление права наследования на жилье,
- определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
- оформление договора дарения на недвижимость.
Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).
Различия и взаимосвязь
Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое.
При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона.
Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.
Я разорен?! Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.»
Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д.
Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке.
Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.
Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.
Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?
Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.
Этапы оценки кадастровой стоимости:
- Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
- Проходит проверка ваших бумаг.
- Заявление одобряется.
- Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
- Утверждение оценки.
- Внос данных в ЕГРН.
- Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).
В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.
В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:
- Запрос в реестровый орган.Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
- Запрос на сайте Росреестра.Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.
- Запрос на специализированных онлайн-сервисах.На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.
Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.
Источник: https://kadastr.ktotam.pro/article/v-chem-raznica-mezhdu-kadastrovoj-i-rynochnoj-stoimostju-zhilja
Кадастровая стоимость земельного участка – в 2019 году, что значит, публичная карта, Росреестр
Земельный участок находится в собственности человека. Он вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Возможна реализация надела, сдача его в арендное пользование. Также предусматривается обязательство по уплате налога.
Чтобы правильно провести расчет, необходимо определить, что значит кадастровая стоимость земельного участка. Процедура установления цены в 2019 году проводится в определенном федеральными нормативно-правовыми актами порядке.
Важные моменты
В процессе оценки земельного надела определяется его кадастровая стоимость. Значение вносится в государственный кадастр и остается неизменным определенный период времени. Поэтому показатель признается расчетным.
В соответствии с законом объекты недвижимости должны быть включены в национальный реестр. Процедура предусматривается единожды. Повторений не производится, при этом надел получает уникальный кадастровый номер.
Кадастровая стоимость земельного участка — проблема определения»
Понятие законодательно отмечается в статье 66 Земельного кодекса РФ.
Статья 66. Оценка земли
В России предусматривается деление территорий на:
- кварталы;
- округа;
- районы.
Они считаются принятыми в кадастре единицами.
Что значит кадастровая стоимость земельного участка
Кадастровая стоимость представляет денежное выражение ценности земельного надела. Значение является публичным, поэтому доступно для всех граждан. Предоставляется информация в кадастровом паспорте.
Чтобы определить, сколько будет стоить недвижимость, необходимо ориентироваться на некоторые факторы:
- размеры надела;
- наличие и отсутствие построек;
- наличие ценных ископаемых;
- качество земельного надела.
Эти критерии лежат в основе подсчетов, после чего собственник получает денежное выражение участка.
Обычно кадастровая стоимость больше рыночной. Поэтому владельцу придется платить более высокий налог. Ведь две величины являются взаимосвязанными.
С 2013 года расчеты кадастровой стоимости претерпели изменения. Поэтому арендаторы и собственники стали недовольны размером сборов.
- Кадастровая стоимость значительно отличается от рыночной. Этому есть ряд подтверждений.
- Первое значение в большинстве случаев превышает показатели цен на рынке.
- Рыночная стоимость определяется самим владельцем на основании качественных характеристик надела.
- При определении рыночной цены ориентируются на усредненные критерии.
Также выделяют отличие кадастровой и выкупной цен.
Вторая применяется при определении платы за:
- передачу из государственной собственности;
- привлечение имущества в качестве залога;
- кредитные обязательства.
Как рассчитывается в 2019 году
Выделяют три подхода к определению кадастровой стоимости, которые применяются по отдельности, а также в совокупности:
- затратный подход связан с определением себестоимости надела;
- при сравнительном методе анализируется имеющаяся по наделу информация;
- в основе доходного метода лежит определение прибыли с участка, а также прогнозы на дальнейший ее приток.
Для установления кадастровой стоимости необходимо проведение оценки земельного участка. При этом сведения о каждом объекте недвижимости, который входит в собственность гражданина, должны быть внесены в государственный реестр.
В соответствии с полученными данными можно провести расчет стоимости. Процедура выполняется специалистами уполномоченной государственной организации.
Как узнать размер на сайте росреестра
Росреестр имеет официальный сайт, на котором представлена информация об объектах недвижимости. Каждый человек может уточнить данные или выяснить наличие изменений.
Для уточнения кадастрового номера и стоимость участка земли, необходимо следовать определенной инструкции:
- Человеку нужно перейти с главной страницы сайта в раздел с онлайн-услугами.
- Далее выбирается папка, которая содержит сведения о земельных наделах конкретного региона и населенного пункта.
- Для поиска участка нужно использовать публичную кадастровую карту России. Она работает в онлайн режиме.
Публичная карта
Публичная кадастровая стоимость земельного участка отражается в специальном разделе по каждому наделу. Для ознакомления с ней необходимо зайти на сайт Росреестра.
Официальная страница содержит специальную публичную карту. Она отражает состояние всего земельного фонда страны. По кадастровому номеру можно выяснить не только расположение надела, но и его основные характеристики.
В специальном поле необходимо ввести кадастровый номер надела, который содержит паспорт участка. После запуска поиска система проведет анализ данных.
Если человеку не видно земельный надел, стоит применить масштабирование. При отдалении или приближении можно увидеть выделенные границы исследуемого объекта.
После обнаружения участка нужно нажать на него кнопкой мыши.
В появившемся поле отражается вся информация о земле:
Узнать все сведения можно абсолютно по любому земельному наделу. Для этого нужно знать кадастровый номер или адрес участка.
Можно ли оспорить или снизить
Законодательство РФ предусматривает возможность оспорить кадастровую стоимость. Сделать это граждане могут в административном порядке, а также при обращении в судебные органы.
Положения, касающиеся изменения цены, отражены в Земельном кодексе РФ. В статье 65 отмечается, что выкуп надела происходит по кадастровой стоимости.
Скорректировать показатель можно при:
- переводе участка с другую категорию;
- изменении площади для установления границ;
- смене вида разрешенного использования.
Владельцы могут обнаружить в выписке слишком завышенную кадастровую цену.
Если она превышает рыночную, то пропорционально этому увеличиваются:
- налоговые сборы;
- арендная плата;
- цена при выкупе.
Еще в 2010 году была введена возможность проведения оспаривания в административном порядке и суде.
Выделяют несколько оснований, которые считаются основными при оспаривании неправомерного завышения кадастровой стоимости:
- повышение удельной величины цены участка;
- неправильное определение вида разрешенного использования или категории земли;
- превышение кадастровой стоимости рыночной.
При выявлении нарушений отводится полгода для восстановления справедливости. Отсчет ведется с того момента, когда сведения были внесены в государственный кадастр.
Кадастровая стоимость земли»
https://youtube.com/watch?v=ZHGi-wq_2XM
Для пересмотра цены собирается специальная комиссия. Инициировать заседание должен собственник надела, который подает заявление. Орган может мирным путем пересмотреть цену в двух случаях.
В первом из них гражданин должен предоставить доказательства, что расчет кадастровой стоимости проводился на основании ошибочных данных. Вторая ситуация предусматривает определение новой стоимости на основании акта независимой оценки.
Комиссия рассматривает обращение в течение месяца. После этого собственнику выносится решение.
В каких случаях могут завысить реальную цену надела
Выделяют два основных случая завышения реальной цены надела. При наличии таких оснований гражданин имеет полное право обратиться в судебные органы для пересмотра стоимости.
Часто повышается удельный показатель кадастровой стоимости, который устанавливается для определенных видов разрешенного использования. Связано с этой причиной и неверное определение целевого назначения надела.
Обычно с такой ситуацией приходится сталкиваться тем, у кого в документах указана неверная информация. Выявляется факт технической или кадастровой ошибки.
Определить назначение можно по данных технического паспорта. Чтобы исправить ошибку, собственник должен обратиться в органы кадастрового учета. Если ему откажут в процедуре, последует судебное разбирательство.
Также кадастровая стоимость может превышать рыночную. Необходимо ориентироваться на Постановление Верховного Арбитражного Суда РФ, который признает величины равными после определения показателей рынка.
Процедура по установлению рыночной цены производится независимыми оценщиками. Они составляют отчет, который может быть представлен в судебных органах.
Если кадастровую стоимость установили после 22 июля 2010 года, то возможно оспаривание в административном порядке.
В этом случае начинается работа специальной комиссии, которая будет проводить изучение документов в течение месяца.
Кадастровая стоимость земельного надела является важным показателем.
Она может повысить арендную, налоговую и покупную плату. Поэтому необходимо заранее выяснить, чему равняется значение для того или иного надела.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: https://1kvartirka.ru/kadastrovaja-stoimost-zemelnogo-uchastka/
Кадастровая стоимость земельного участка
Налоговая служба рассчитывает земельный налог на основании кадастровой стоимости участка. Оценка проводится каждые пять лет. Данные содержатся в Государственном кадастре недвижимости и базе ЕГРН.
Понятие кадастровой стоимости земли
Статья №66 Земельного кодекса РФ определяет понятие кадастровой стоимости участка. Специалист по межеванию собирает и анализирует информацию по конкретной территории. Рассчитывает по формуле цену земли и заносит информацию в базу.
Кадастровая цена – оценка государства, поэтому она может отличаться от рыночной в меньшую или большую сторону. Рыночная величина постоянно меняется на основании спроса и предложения. Оценка государства проводится один раз в пять лет. Возможна переоценка через 3 года по заявлению владельца. Обновленная информация вносится в Росреестр.
По кадастровой оценке определяют размер налога на землю, вступление в наследство, рассчитывают госпошлину и арендную плату. Банковские служащие ориентируются на эту величину при выдаче жилищных кредитов. Землевладелец может потребовать перерасчет, если не согласен с суммой.
От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка
Инженеры анализируют следующие факторы при определении стоимости участка:
- Расположение (район, расстояние до города или поселка, вид участков и категория земель).
- Социально-экономическое развитие (численность населенного пункта, наличие другой недвижимости, инфраструктуры).
- Бытовые условия (коммуникации, инженерные сети, наличие обслуживающих организаций, качество почвы).
- Площадь и возраст земли.
- Средняя рыночная цена на недвижимость.
Участки ИЖС стоят дороже садоводческих, так же, например, как земли населенных пунктов с инфраструктурой – дороже сельскохозяйственных.
Как узнать кадастровую стоимость земельного участка Онлайн»
С помощью указанных факторов инженеры оценивают собственность с трех сторон:
- Сравнительная – ориентируются на рыночные расценки.
- Доходная – смотрят, какой доход может принести собственность владельцу.
- Затратная – учитывают, какие потери понесет покупатель при благоустройстве территории.
ВНИМАНИЕ! С помощью сервиса Росреестра, в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки», можно узнать стоимость земли по кадастровому номеру участка. Но информация может оказаться недостоверной, так как в публичную карту России внесены не все объекты.
Кто устанавливает кадастровую стоимость земли
Оценивает недвижимость Росреестр по инициативе местных органов власти. Выпускается постановление о необходимости провести данную процедуру. Росреестр составляет список объектов для проверки и отправляет кадастровым инженерам. По окончании работ администрация составляет нормативный акт.
Собственник вправе оспорить оценку недвижимости согласно статье 24.18 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Основания для пересмотра следующие:
- использовались ошибочные сведения;
- изменилась категория или виды разрешенного использования участка;
- соединились или разделились владения;
- не учитывалась рыночная цена.
Заявление на пересмотр подается в Росреестр. Специальная комиссия проверяет спорные вопросы и рассчитает стоимость. Владелец подает иск в суд, если не согласен с решением комиссии.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка
Росреестр предоставляет информацию о кадастровой стоимости участка. Однако услуга платная:
- на бумажном носителе 400 р. для граждан и 1100 р. для организаций;
- в электронном виде – 250р. и 700 р. соответственно.
ВНИМАНИЕ! Через Интернет заявка заполняется на сайте Росреестра или на портале Госуслуги. Лично – в местном отделении учреждения, а также через МФЦ или почту.
Инженеры рассчитывают стоимость земли по профессиональной формуле:
P = Sx (Рп + Рс) х К. Где S – площадь в кв. м., Рп – линейная функция в р./м², Рс – функция параметров сделки в р./м², К – переходный коэффициент. Эксперты выезжают на объект, анализируют его и получают цифры для расчетов.
Рассчитать тариф можно по упрощенной формуле:
Кадастровая стоимость = площадь участка × удельный показатель. Где удельный показатель – установленная в результате проверки стоимость земли за 1 кв. м.
Например, 1 кв. м. стоит 500 р., тогда кадастровая стоимость 10 соток земли составит:
1 000 × 500 = 500 000 рублей.
Информация о размере удельного показателя находится на сайте Росреестра.
Источник: https://ozhkh.ru/zemelnyj-uchastok/kadastrovaya-stoimost
Чтоозначает термин «Кадастровая стоимость земли»?
Чтобы избежать споров вокруг земли, необходимо обладать исчерпывающей информацией, которая надёжно сохраняется в надлежащем месте.
Кадастровая стоимость земельного участка — что это такое? Этот термин вводится для устранения возможных путаниц с ценой, на основании которой начисляются налоги и размер арендной платы. Кадастровая стоимость участка равняется среднему значению цены, которую могут дать за него на действующем земельном рынке.
Зачем хозяева узнают кадастровую стоимость своихучастков?
Данная информация необходима для осуществления следующих операций:
- Урегулирование земельных отношений.
- Совершение юридических сделок с собственной территорией.
- Уплата налога на землю.
- Выставление участка на аукцион.
- Увеличение рыночной стоимости ЗУ в результате облагораживания территории, реконструкции и пр.
Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка
Размер кадастровой и рыночной стоимостей, в теории, должны быть равны между собой. Но в реальности так не происходит. Причина состоит в том, что при установлении кадастровой стоимости производится массовый подход к оценке, при этом не учитываются конкретные особенности каждой территории.
Снижение кадастровой стоимости, льготный выкуп земельных участков и строений в АО.»
Кадастровая стоимость рассчитывается по решению местных властей. Сроки проведения данных мероприятий ограничены временным периодом, равным 5 лет. Представители местной власти организуют специальный конкурс (публичные торги) между организациями, которые обладают лицензиями на право заниматься оценочной деятельностью.
После проведения конкурса, установленного в законном порядке, между победившей организацией и государством заключается соответствующий контракт на производство массовой оценки ряда участков.
От чего зависит кадастровая стоимость земли? Её размеры определяются на основании следующих параметров:
- Категория и вид земли в соответствии с требованиями законодательства.
- Объём подготовительных работ (сбор нормативной документации и её обработка).
- Усреднённая рыночная цена на земельном рынке на земли подобных категорий и аналогичного качества.
- Анализ элементов социального благоустройства (если участки расположены в населённом пункте).
- Общее число участков на данной территории.
- Месторасположение.
- Оформление полученных данных в виде графиков, таблиц и планов.
При расчётах и составлении необходимой документации применяются наиболее подходящие методы, которые зависят от конкретных условий и ситуаций.
Как узнать о размере кадастровой стоимости
Если участок прошёл успешную регистрацию и на него оформлен кадастровый паспорт, вся необходимая информация содержится в этом документе. Однако если после выдачи паспорта прошло более пяти лет, данные указанные в нём, устарели. В этом случае владельцу участка придётся получать документ с обновлёнными данными в организации под названием Росреестр.
Публичная карта Росреестра также содержит данные о земельных участках. Получить информацию через интернет можно одним из двух способов:
- если известен номер участка, его вводят в поисковое окно сайта, при этом вся имеющаяся информация всплывает на экране;
- при отсутствии точного номера можно найти свой участок на карте сайта и кликнуть по нему, сведения, имеющиеся в кадастре, появятся во всплывающем окошке.
Основной недостаток поиска данных на публичной карте через интернет — это приблизительная достоверность из-за постоянной смены параметров по некоторым округам, которые не всегда соответствуют реальности.
Актуальная информация находится в местных отделениях Росреестра. При подаче запроса требуется указать кадастровый номер участка. Чтобы получить нужную выписку, можно: лично обратиться в Росреестр, отправить запрос через почтовое отделение либо при помощи портала «Государственные услуги».
Из чего складывается кадастровая стоимость
При приобретении земельного участка новый владелец платит рыночную цену, которая отличается от кадастровой. Кадастровая стоимость принципиальна для хозяина до тех пор, пока он является владельцем данной земли. По ней должны определяться размеры налогов, которые необходимо регулярно выплачивать.
Из чего должна складываться кадастровая стоимость? Оценка зависит от следующих основных факторов:
- Назначение (как разрешено его использовать).
- Удельная кадастровая стоимость (зависит от пункта № 1 и места расположения участка).
- Занимаемая площадь надела.
Кадастровая оценка проводится массово, её расчёт производится при помощи специальных программ, которые разработаны, чтобы обеспечить гарантию непредвзятости. Специалисты, которые проводят оценку, не всегда знакомы с алгоритмом работы выбранной программы. В результате рыночная стоимость не всегда совпадает с кадастровой, а имеет показатели намного ниже её.
Хозяевам невыгодно, если кадастровая цена выше рыночной, потому что налог на недвижимость начисляется из кадастровой величины.
Из чего же состоит кадастровая стоимость ЗУ? Главным определяющим фактором является удельная стоимость земли в, так называемом, кадастровом квартале. Кадастровый квартал — это массив, ограниченный учётными записями Государственного реестра. Кадастровая стоимость определяется на основании удельной стоимости, при этом учитываются также следующие факторы:
- площадь земельного участка;
- категория, к которой принадлежат исследуемые земли;
- насколько данный массив обеспечен инфраструктурой;
- ближайшее расстояние до центра;
- месторасположение;
- категория, к которой относится данный населённый пункт.
Каждый параметр определяется в процентах по отношению к определяемой сумме. Если качество земли повышается за счёт каждой их перечисленных характеристик, используется определённый коэффициент. При отсутствии характеристик, которые существенно влияют на стоимость участка, то этот коэффициент вычитается из его базовой стоимости.
Как узнать стоимость земельного участка? часть 2-ая»
На законодательном уровне установлено, что максимум земельного налога должна равняться не более 0,3% от кадастровой стоимости ЗУ.
Это касается следующих наделов:
- Садовое, огородническое товарищество.
- Личное подсобное хозяйство.
- Участок, состоящий из земельного надела и жилищного фонда.
Земли прочего назначения обкладываются более высокими налогами, верхняя граница которых составляет 1,5% от кадастра.
Источник: http://MirKadastra.ru/kadastrovyj-uchet/stoimost-zemelnogo-uchastka.html
Что такое и от чего зависит кадастровая стоимость земли
В середине 2000-х годов в Российской Федерации пронеслась волна возмущений налогоплательщиков, которым приходили уведомления на непривычно высокую сумму. Связано это было с принятием нового Федерального закона № 221-ФЗ в июле 2007 года о кадастре, тогда же появилось понятие «кадастровая стоимость земельного участка».
Суть понятия кадастровая стоимость участка
С этого дня была отменена привычная балансовая стоимость.
Собственники земельных участков до этого оплачивали незначительные суммы налогов, так как расчёт осуществлялся исходя из инвентаризационной оценки.
Проведение процедуры расчёта цены земли проходило, в большинстве случаев, бесконтрольно, цифры осознанно уменьшались. В итоге налог для государственной казны составлял «копеечные» вливания.
С началом массовой оценки земель РФ и внесения данных в кадастровый реестр, когда участок оценивался по рыночной стоимости, стала прозрачной платёжеспособность собственника, и исчезла возможность ухода от адекватного налога. По существу, ввели налог на богатство.
Для чего нужна:
- для сделок купли-продажи участка;
- для расчёта налога на землю за период;
- для определения арендной платы.
Экономическую прибыль от пользования землями на территории РФ много лет получали только собственники. Внесённые изменения в Земельный кодекс обеспечили государству мощную финансовую поддержку, которая направляется на развитие инфраструктуры, расширение масштабов застройки, культурное развитие и пр.
Для того чтобы понимать, от чего зависит кадастровая стоимость интересующей земли, нужно отталкиваться от удельной цены массива, в рамках которого расположен участок. В реестровых документах он обозначается кадастровым кварталом. Также на КС влияют и другие факторы.
Кадастровая стоимость зависит:
- От категории земли.
- От развитости инфраструктуры.
- От удалённости относительно населённых центров.
- От категории населённого пункта.
Для каждого условия свой коэффициент увеличения или уменьшения цены.
В зависимости от назначения земель расчёт налога разный, для одних он исчисляется с коэффициентом 0,3%, для других – 1,5%.
Минимальная ставка, 0.3%, используется для земель некоммерческого использования:
- территорий индивидуальной жилой застройки (например, жилищный кооператив);
- садоводство;
- собственные подсобные хозяйства.
Если земля используется в целях коммерции, ставка будет максимальной.
Кадастровая оценка земель государством проводится не реже 1 раза за 5 лет, но не чаще раза в 2 года для городов федерального значения, и не чаще раза в 3 года для остальных территорий.
Нужно учитывать этот факт, чтобы в дальнейшем не возникало проблем с оценкой земли.
Правила расчёта
Самостоятельно рассчитать КС участка получится только приблизительно. Формулы для расчёта сложные, состоят из многих показателей, в реальности госорган использует специальные программы.
На расчёт влияют следующие факторы:
- Назначение использования.
- Экономическое развитие земли.
- Специфика территории.
- Локальный фактор.
- Коэффициент поправки.
Каждому фактору соответствует своя величина.
Кадастровая стоимость земли – что это такое?»
Итоговая цифра складывается, исходя из оценки вышеперечисленных факторов. Кадастровая стоимость рассчитывается по формуле:
КС= S*(Сп+Ин)*КП, где КС – кадастровая стоимость земли; S – площадь участка в м2; Сп – специфические влияющие факторы, например, курортная зона или зона вредного воздействия (рассчитывается в рублях на м2); Ин – наличие инфраструктуры (руб./м2); КП – коэффициент поправки.
Каждый из показателей также рассчитывается отдельно, по формулам. Нормативы, величину коэффициентов определяет государственная классификация земель.
Пример: Дан участок промышленного назначения, в 500 кв. м., инфраструктуру рассчитали по 1000 руб./м2, специфика – 400 руб/м2. Переходной коэффициент 0,83. В этом случае, кадастровая стоимость участка рассчитывается так: 500*(1000+400)*0,83=581000 рублей.
Коэффициент поправки меняется и зависит от назначения земли, индивидуальных особенностей, площади территории. Этот показатель также рассчитывается по формуле.
Кадастровую стоимость земель определяют государственные структуры в соответствии с регламентом проведения либо лицензированные организации. По стандартам ФСО необходимо пройти несколько этапов оценки.
Порядок действий при оценке
Как правило, процедура оценки земельного участка осуществляется в следующей последовательности:
- Составляется подробное техническое задание.
- Анализируется рыночные факторы.
- Определяются факторы для ценообразования.
- Подбираются и сравниваются аналогичные участки.
- Означаются качественные параметры, для использования формулы расчёта.
- Высчитывается результат КС.
- Формируется рапорт об итогах исследования.
- Инженер предоставляет результат на согласование органам исполнительной власти.
- Данные вносятся в реестр, публикуются.
Данные о кадастровой стоимости можно узнать на сайте Росреестра, в разделе публичная кадастровая карта.
Для получения данных нужно вписать номер участка или пункт расположения, поставить галочки в графах – кадастровая стоимость квадратный за метр. Программа в режиме онлайн рассчитает КС.
На начало 2018 года осталось около 8% неоценённых земель. Причины – отсутствие границ, нет регистрации, межевание производилось ранее 2001 года. В этом случае собственник, может обратиться в Росреестр, с пакетом документов.
Необходимые документы для регистрации:
- правоустанавливающий документ;
- итоги землемерия (межевания);
- паспорт собственника;
- квитанция об уплате государственной пошлины (300 – 500 рублей для физлица, 4000 – 10000 рублей для юрлиц).
После внесения данных в Росреестр, данные о КС конкретного участка можно найти на сайте, но часто собственник не согласен с проведённой оценкой. В этом случае закон предоставляет ему право оспорить в суде данные исследования.
Оспаривание кадастровой стоимости
Оспорить кадастровую цену участка могут и юридические, и физические лица. Законодательно установлен порядок действий в таких ситуациях.
Для разрешения вопроса существует досудебная комиссия, которая может принять решение о согласии либо об отказе в пересмотре КС земли. В этом случае можно решить проблему в суде.
Причём физическое лицо может обратиться в судебные органы, минуя рассмотрение вопроса комиссией. Юрлица в обязательном порядке проходят первый этап.
Могут возникнуть следующие ситуации, решением которых является обращение в суд или к комиссии:
- Несогласие с результатом оценки.
- Кадастровая стоимость выше рыночной.
- Несовпадение данных реестра и паспорта объекта.
- Неверно рассчитывается налог.
За период действия закона о КС были случаи, когда оценка объекта проводилась госкадастром с ошибками. В результате стоимость была завышена, это обернулось для налогоплательщика миллионными переплатами.
Оспаривание вне суда
Чтобы оспорить стоимость вне суда, необходимо совершить 2 шага:
- Обратиться с заявлением в Росреестр.
- Провести заседание с комиссией.
Для составления документа о пересмотре КС, нужно заполнить документ, указать в нём ФИО собственника, точный адрес объекта, основание для сбора комиссии. Основанием должен служить фактический документ – например, оценка независимым экспертом, изменение рыночной стоимости надела и др.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной»
Необходимые документы для спора:
- заявление;
- выписка с Росреестра о стоимости участка;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающие документы;
- результат повторной экспертизы.
При себе стоит иметь пакет бумаг, состоящий из копий перечисленных документов.
Если основанием служит оценка независимого эксперта, лучше приложить ксерокопии документов, подтверждающие квалификацию оценщика – лицензия, дипломы, история участий в крупных спорах.
Важно правильно собрать пакет документов, иначе в иске могут отказать. После написания заявления, предоставляется 7 дней для сбора заявителем необходимой документации.
В принятии заявления откажут, если:
- Нет одного из документов.
- Нарушен назначенный срок подачи недостающих документов.
- Неправильное оформление.
- Разница между КС и рыночной не больше 10% и др.
Рассмотрение заявления длится 30 календарных дней. Если нет вопросов к пакету документации, назначается заседание, о чём предварительно информируется заявитель. Тот может принять решение не присутствовать во время обсуждения и наоборот.
В конце выносится решение, фиксируется на носитель, отправляется в местные органы власти. После рассмотрения данные публикуются и фиксируются в реестре. Если было принято решение об отказе, следующим этапом становится суд.
Практика показывает что, если досудебная комиссия вынесла отказ, положительно решение суда бывает не более чем в 15% случаев.
Обращение в суд
Подаётся исковое заявление (составлять лучше с юристом) с требованием о повторном расчёте и оценке деятельности досудебной комиссии. Если интересы клиента представляет адвокат, необходимо заполнить на него нотариальную доверенность.
Требуемые документы:
- постановление о решении комиссии;
- заключение независимых экспертов;
- подтверждение кадастровой стоимости в реестре;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный надел;
- если причина в несоответствии с рыночной стоимостью, необходимо подтвердить это отчётами;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
В некоторых индивидуальных разбирательствах судебный орган может отложить заседание и потребовать предоставление дополнительных документов.
В 10% случаев суд назначает третью, независимую экспертизу, с использованием сторонних сил.
Если за период 5 лет после кадастровой оценки изменилось назначение земли, нужно представить подтверждающие документы, отправив запрос в земельный комитет региона.
Заявление в суд подаётся в том же регионе и районе, где проводилась кадастровая оценка стоимости. Срок для обжалования должен быть не более 5 лет после назначения стоимости и не более 3 месяцев с момента обнаружения несоответствия.
Для привлечения сторонних организаций, в качестве экспертов, нужно выбирать проверенные компании с многолетним стажем, опытом участия в спорах о кадастровой стоимости. Обязательно наличие лицензии на ведение деятельности. В штате должно быть не менее 50% сотрудников с образованием «кадастровая инженерия». Исследование должен проводить специалист-оценщик.
Порядок проведения
После того, как суд назначил повторное проведение оценки стоимость участка, выбирается специалист, у которого есть специальное образование и он вправе проводить оценку.
Кадастровый инженер проводит следующие действия:
- Составляется договор на предоставление услуг, в котором обозначены задачи, условия работы, сроки выполнения, стоимость.
- Клиент знакомится с условиями, вносит корректировки в случае необходимости, подписывает договор.
- Собственник предоставляет документы на участок (паспорт, выписка с Росреестра о КС, права собственности и др.).
- Оценщик делает необходимые запросы в государственные органы, которые осуществляли оценку.
- Проводит собственные расчёты.
- Готовит отчёт, в котором заключается стоимость участка.
- Выдаёт пакет документов – документальная аналитика и официальное заключение, в случае требования, копии лицензии и диплом.
Специалист рассчитает КС по формулам. По итогам исследования на руки заказчику выдаётся отчёт с печатью и подписью организации-исполнителя.
Разница между рыночной ценой кадастровой не должна отличаться более чем на 30%. Но, как показывает практика, больше половины земли РФ не отвечают этому требованию, так как условия оценки одинаковые для всей территории страны, при этом не учитываются особенности конкретного региона.
Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/kadastrovaya-zemelnogo-uchastka.html
