Возмещение убытков по договору аренды

Как взыскать с арендатора убытки в связи с ненадлежащим использованием им имущества – НалогОбзор.Инфо

Возмещение убытков по договору аренды

По общему правилу арендатор обязан использовать недвижимое имущество только по целевому назначению, а по окончании срока аренды – вернуть недвижимое имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа.

Если же состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось, что нельзя отнести к естественному износу, то этим причиняются арендодателю убытки.

Арендодатель также несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества. Эти убытки арендодатель может взыскать с арендатора.

Доказать в суде, что убытки возникли именно в результате ненадлежащего использования имущества арендатором, не составит труда.

Но для этого юристу арендодателя необходимо совершить по определенному алгоритму ряд действий, направленных на доказывание факта причинения ему соответствующих убытков. Если на этом этапе допустить ошибку, арендодатель рискует восстанавливать прежнее состояние помещения за свой счет.

Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору

Чтобы доказать факт причинения убытков в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости, арендодателю предварительно нужно доказать, что само арендованное имущество было передано арендатору в надлежащем состоянии. Ведь арендатор может утверждать, что имущество ему уже было передано в плохом состоянии, а следовательно, никаких убытков арендатор своему контрагенту не причинял.

Данная проблема решается очень просто. При подписании акта передачи имущества юристу арендодателя нужно указать в акте состояние помещения на момент такой передачи. Далеко не всегда потребуется прописывать в акте такие детали, как цвет обоев на стенах, марку имеющихся в помещениях дверей и т. п.

 Тем не менее надо иметь в виду, что чем более конкретным будет описание помещения, тем арендодателю в дальнейшем будет проще доказать объем причиненных ему убытков. В любом случае необходимо указать, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.

Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также можно упомянуть в акте. Можно также приложить к акту фотографии, сделанные при совместном просмотре объекта аренды перед подписанием акта.

В этом случае каждая фотография должна быть подписана сторонами договора и (или) их представителями с указанием реквизитов договора аренды, по которому передается изображенное на снимках недвижимое имущество.

Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора арендатор не смог ссылаться на то, что фотографии были сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен совершенно иной объект недвижимого имущества.

Все это позволит арендодателю доказать, что недвижимое имущество он передал арендатору в надлежащем состоянии.

И если состояние имущества в течение срока аренды или по окончании действия договора значительно изменится и (или) ухудшится, то фиксация факта надлежащего состояния имущества на момент его передачи арендатору будет иметь существенное значение для того, чтобы взыскать с арендатора причиненные убытки.

Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба

При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю по документу о передаче, который называется передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).

До того как подписать акт приема-передачи, арендодателю необходимо тщательно осмотреть возвращаемое арендатором имущество. Ведь может оказаться, что состояние имущества ухудшилось более, чем могло быть с учетом естественного износа.

В этом случае во время осмотра необходимо выявить все недостатки помещения, которые появились в период действия договора аренды, и все их указать в акте приема-передачи.

Если состояние помещения изменилось (например, арендодатель произвел перепланировку и переоборудование объекта аренды), то этот факт арендодателю также нужно зафиксировать. При этом состояние помещения лучше фиксировать с помощью специальных технических средств. Например, можно провести фотосъемку объекта аренды.

Сделанные фотографии помогут доказать характер и размер причиненного ущерба. Однако арендодатель должен будет доказать, что сделанные фотографии относятся именно к тому периоду, когда производился осмотр помещения.

Например, ссылку на фотографии можно сделать в акте приема-передачи, а сами фотографии могут быть подписаны представителями сторон. Кроме того, можно использовать для съемки технические средства, которые автоматически фиксируют дату сделанного фотоснимка.

Если будут отсутствовать доказательства того, что отраженные в фотоматериалах сведения соответствуют времени освобождения ответчиком арендуемого помещения и отражают состояние именно арендуемого помещения, то суд может отнестись к таким материалам критически и посчитать их не относящимися к делу или недостоверными (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011).

Если имуществу был причинен ущерб, в акте возврата имущества необходимо указать на то, что недвижимое имущество передано в ненадлежащем состоянии. Также стоит указать, что именно было повреждено или изменено. При этом акт должен быть подписан как арендодателем, так и арендатором.

Если арендатор уклоняется от подписания акта, его нужно уведомить о необходимости подписания акта в определенные дату и время ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Если арендатор и после этого продолжит уклоняться от подписания передаточного документа, то арендодатель может составить и подписать односторонний акт о возврате имущества в присутствии независимых свидетелей.

При наличии доказательств надлежащего извещения арендатора об указанной процедуре односторонний акт будет иметь доказательственное значение в суде. Такой вывод можно сделать из постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011.

Если на момент передачи имущества стороны согласовали размер ущерба, то эту сумму нужно также прописать в акте.

Пример указания в акте приема-передачи на причинение арендодателю убытков, если размер ущерба сторонами не оспаривается

«Арендатор передает арендодателю нежилое помещение, общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул. Ромовая, д. 10, второй этаж.

Арендуемое помещение передано в аварийном состоянии. В результате залития повреждены полы и двери в комнатах (см. фотографии – 14 штук, прилагаются к акту). Стороны пришли к соглашению, что ущерб, нанесенный помещению, составляет 200 тыс. руб. Арендатор обязуется возместить нанесенный ущерб в течение двух месяцев со дня подписания настоящего акта».

Если же с арендатором не удалось прийти к соглашению о размере убытков, то арендодателю придется провести оценочную экспертизу.

Для этого необходимо заключить договор с соответствующей оценочной организацией, имеющей право на проведение оценки ущерба объектов недвижимости (ст. 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон об оценочной деятельности).

После того как будет заключен такой договор, арендодатель и представитель оценочной компании согласуют дату осмотра объекта аренды. На этот осмотр необходимо пригласить арендатора.

Если невозможно будет вручить ему уведомление о проведении осмотра помещений лично, то этот документ придется отправить по почте ценным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.

В письме обязательно нужно указать наименование оценочной организации, которая будет проводить оценку, а также адрес и время осмотра недвижимого имущества. При этом уведомление нужно отправлять с учетом предполагаемого времени на получение адресатом почтового отправления.

По результатам экспертизы должно быть составлено заключение оценочной организации. Это заключение должно соответствовать требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. В данном заключении будет указана стоимость восстановительного ремонта объекта аренды, которая будет составлять часть убытков арендодателя в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости.

Взыскание убытков после фиксации их размера

Как уже было сказано, зафиксировать убытки можно:

  • по соглашению самих сторон (например, в акте приема-передачи);
  • в одностороннем порядке арендодателем путем привлечения специализированной организации для проведения оценочной экспертизы.

В первом случае арендатор, как правило, не будет уклоняться от возмещения арендодателю убытков в размере согласованной сторонами суммы.

В случае же уклонения арендатора можно обратиться в суд и в качестве доказательства размера и стоимости убытков приложить подписанный арендатором документ (в нашем случае это акт приема-передачи, в котором будет указана стоимость ущерба).

Этот документ может быть квалифицирован судом в качестве доказательства признания арендатором долга перед арендодателем. При этом арендодатель может представить суду и иные доказательства размера причиненных ему убытков.

Во втором случае после получения оценочного заключения можно либо направить претензию арендатору, если есть шанс договориться с контрагентом в досудебном порядке, либо сразу обратиться в суд с требованием о взыскании убытков.

Претензию в любом случае нужно будет направить арендатору, если в договоре предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования возникших между сторонами разногласий. В претензии и в иске необходимо указать полную сумму убытков арендодателя.

Размер убытков будет состоять из следующих сумм:

  • стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества, включая цену строительных материалов и оплату труда работников, которые будут выполнять или уже выполнили ремонт в помещениях;
  • расходы арендодателя на проведение оценочной экспертизы;
  • упущенная выгода арендодателя (например, в связи с повреждением объекта аренды арендатор в течение трех месяцев выполнял ремонт и не сдавал помещение в аренду. В этом случае упущенная выгода арендодателя составит арендную плату за объект аренды в течение трех месяцев. Кроме того, сюда же относятся и приготовления, которые арендодатель сделал для того, чтобы получить соответствующий доход: объявления в средствах массовой информации о сдаче имущества в аренду, письменные отказы потенциальных арендаторов принять имущество в аренду из-за его неудовлетворительного состояния, заключенные предварительные договоры с потенциальными арендаторами и т. п.);
  • иные денежные суммы, которые пришлось выплатить арендодателю из-за повреждения объекта аренды (например, штрафы, которые были наложены контролирующими органами из-за неудовлетворительного состояния нежилых помещений).

При неполучении ответа на претензию или при отказе арендатора от добровольного возмещения убытков арендодатель может обратиться с соответствующими требованиями в суд. К исковому заявлению необходимо приложить все названные выше документы: договор аренды, акт о возврате помещения с повреждениями, оценочное заключение, претензию арендатору, ответ на претензию и т. п.

 Если арендодатель после получения оценочного заключения сам выполнил ремонт объекта аренды, то к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие выполнение ремонта и его стоимость (договор с подрядной организацией, акты выполненных работ, расписки в получении денежных средств или выписки по банковскому счету о перечислении денежных средств на расчетный счет подрядной организации).

Пример из практики: суд признал неправомерными перепланировку и переоборудование помещения арендатором и взыскал с арендатора убытки 

Истец (арендодатель) обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика (арендатора):

  • задолженности по уплате арендных платежей;
  • неустойки за просрочку уплаты арендных платежей;
  • процентов за пользование чужими денежными средствами;
  • убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Ответчик в период владения и пользования спорным помещением самостоятельно (без соответствующего на то разрешения и согласия собственника нежилого помещения, согласований со стороны уполномоченных органов) посредством демонтажа существующих в помещении перегородок осуществил переустройство и перепланировку помещения, в результате которых была повреждена электропроводка.

Стоимость демонтируемых и восстановительных работ была оценена согласно сметной документации по восстановлению нежилого помещения, подготовленной специализированной организацией. Также в стоимость убытков были включены услуги специализированной организации по составлению сметы, а также стоимость оформления нового паспорта БТИ.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что установленная судом задолженность по арендным платежам взысканию не подлежит, поскольку спорное помещение было получено ответчиком в аренду с уже неисправной электропроводкой, не был подтвержден соответствующими доказательствами. Напротив, из материалов дела следовало, что ответчик принял помещение и долгое время им пользовался без каких-либо претензий.

Заявитель также ссылался на то, что взыскание затрат на составление проектно-сметной документации будет являться для истца неосновательным обогащением, поскольку данные затраты направлены на создание нового объекта, а не на восстановление прежнего.

Этот довод был отклонен судом кассационной инстанции, поскольку составление сметной документации является необратимой мерой для приведения арендуемого помещения в прежнее состояние по причине проведения ответчиком несанкционированной перепланировки.

На основании этого суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Московского округа от 5 марта 2011 г. № КГ-А40/1486-11 по делу № А40-48127/10-82-409).

Источник: http://NalogObzor.info/publ/dogovornoe_pravo/arenda_imushhestva/kak_vzyskat_s_arendatora_ubytki_v_svjazi_s_nenadlezhashhim_ispolzovaniem_im_imushhestva/78-1-0-1861

Убытки по договору аренды

Возмещение убытков по договору аренды

Бесплатная юридическая консультация:

В статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что «лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере».

Под убытками законодательство понимает «расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы».

Для взыскания убытков по договору аренды пострадавшей стороне, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, необходимо доказать:

  • существование факта нарушения прав;
  • наличие факта причинения убытков и их размера;
  • наличие причинно-следственной связи между фактом нарушения прав и нанесенными убытками.

Возмещение убытков по договору аренды возможно как арендодателем арендатору, так и наоборот. Арендатор вправе требовать возмещения убытков по следующим причинам:

Бесплатная юридическая консультация:

  • если арендодатель не представил арендатору документы, необходимые для использования арендованного имущества;
  • если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок;
  • если арендованное имущество содержало недостатки, о которых арендодатель не предупредил арендатора, и арендная плата не покрывает убытков, причиненных арендатору, в результате устранения таких недостатков;
  • если при заключении договора аренды арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество;
  • при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта;
  • если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом.

В свою очередь, арендодатель может потребовать от арендатора возмещения убытков:

  • если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества;
  • если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно.

Возмещение убытков по договору аренды, подряда, поставки, купли-продажи – одна из основных специализаций нашей компании. Если вам необходима помощь в составлении искового заявления о возмещении убытков по договору аренды, его подача в суд, дальнейшее представление интересов и ведение дела – наши адвокаты готовы предоставить вам свои услуги.

Обратитесь к нашим специалистам за бесплатной консультацией прямо сейчас!

Дополнительные материалы по теме: Возмещение убытков по договору аренды

Источник: http://prioritet-centr.ru/vozmeshhenie-ubytkov-po-dogovoru-arendy.html

12.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Статьи 15, 393, 394, 396, 400 ГК РФ

Бесплатная юридическая консультация:

Под возмещением убытков понимается обязанность стороны, нарушившей условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести, утраченное или поврежденное имущество) и упущенную выгоду — не полученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).

Общим основанием для возмещения убытков является нарушение одним лицом прав другого (п. 1 ст. 15 ГК РФ), в том числе неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

По общему правилу убытки подлежат возмещению в полном объеме, если законом или договором не предусмотрен меньший размер возмещения (п. 1 ст. 15, п. 2 ст. 393 ГК РФ). В договоре можно ограничить подлежащие возмещению убытки (по составу или размеру).

12.1.1. Основания для возмещения убытков по договору аренды

Сторона, чье право было нарушено, вправе требовать возмещения причиненных ей убытков при любом неисполнении или ненадлежащем исполнении другой стороной обязательств по договору (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Бесплатная юридическая консультация:

Отдельные основания для возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков) прямо установлены законом как для обеих сторон договора аренды (общие основания), так и для каждой из них отдельно.

Общие основания для возмещения убытков

Общими (применимыми к обеим сторонам договора аренды) основаниями, прямо указанными в законе, являются:

1) изменение или расторжение договора в связи с его существенным нарушением (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ);

2) досрочное прекращение договора в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) одной из сторон обязательств по нему (ст. 393.1 ГК РФ);

Бесплатная юридическая консультация:

3) предоставление стороной недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием.

Обязанность возместить убытки возникнет у стороны, которая предоставила недостоверные заверения, если она исходила (имела разумные основания исходить) из того, что вторая сторона будет полагаться на такие заверения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

В случае когда сторона дала недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет возместить убытки вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При данных обстоятельствах предполагается осведомленность предоставившей недостоверные заверения стороны о том, что вторая сторона будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Основания для возмещения убытков арендодателем

Арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки также в следующих случаях:

1) имущество, которое сдается в аренду, было передано арендатору без принадлежностей и/или относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.) и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

Бесплатная юридическая консультация:

2) арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в установленный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

3) в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ);

4) арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора (ст. 613 ГК РФ);

5) арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ);

6) арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

7) арендодатель отозвал предварительное согласие на совершение сделки (например, договора субаренды), что привело к возникновению убытков у ее сторон (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

Бесплатная юридическая консультация:

Основания для возмещения убытков арендатором

Арендатор обязан возместить причиненные арендодателю убытки также в следующих случаях:

1) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 ГК РФ);

2) арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

12.1.2. Ограничение возмещения убытков по договору аренды

Бесплатная юридическая консультация:

В договор можно включить условие об ограничении возмещения убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Ограничить возмещение можно по составу убытков, например указать, что не подлежит возмещению упущенная выгода.

Пример формулировки условия:

«В случае несвоевременного возврата арендованного имущества при просрочке более чем на ___ дней арендатор возмещает только расходы, реально понесенные арендодателем в результате такой просрочки. Упущенная выгода возмещению не подлежит».

Договором также можно ограничить возмещение убытков не по составу, а по размеру, т.е. установить, что они возмещаются в размере, который не превышает определенной договором суммы.

Пример формулировки условия:

Бесплатная юридическая консультация:

«Просрочившая исполнение сторона возмещает другой стороне все понесенные ею убытки. Сумма такого возмещения не может превышать 10% от общей цены договора».

Если стороны могут заранее рассчитать размер убытков в случае конкретного нарушения договора, они вправе согласовать в договоре размер таких убытков. Например, договором может быть предусмотрено, что в случае утраты или невозврата имущества (ст. 622 ГК РФ) арендатор должен уплатить арендодателю его стоимость в определенном размере.

Пример формулировки условия:

«В случае утраты или невозврата арендованного имущества арендатор обязан возместить арендодателю стоимость имущества в сумме ____ рублей».

Если в договоре не согласовано ограничение возмещения убытков

Бесплатная юридическая консультация:

В этом случае сторона, допустившая нарушение, должна будет возместить и реальный ущерб, и упущенную выгоду в полном объеме (см. Риск арендатора 12.1.2).

Источник: http://ooobankrot.ru/ubytki-po-dogovoru-arendy/

Возмещение ущерба арендатору: помощь адвоката

Возмещение убытков по договору аренды

   Возмещение ущерба арендатору решается с помощью суда по гражданским делам. Зачастую у многих людей возникает необходимость арендовать имущество, например, жилую или коммерческую недвижимость, автомобиль, различные торговые площади и т.д.

Здесь не обойтись без соглашения. В нем прописывают все условия, сроки аренды, обязательства сторон.

В том числе подобный документ предусматривает и ответственность, если будет иметь место нанесение повреждения, урон имуществу арендодателя или же наоборот причинен ущерб арендатору.

   Отметим, что если произошла такая ситуация, то целесообразно возмещение убытков арендатору или арендодателю, которое требует серьезного подхода. Претензия арендодателю о возмещении ущерба, а также исковое заявление в суд арендатора с помощью нашего адвоката в гражданском процессе – Ваш правильный выбор.

Возмещение убытков арендодателю по договору аренды

ВНИМАНИЕ: Весь процесс регулируется законодательством, преимущественно Гражданским кодексом РФ. Общим основанием для возмещения убытков в спорах по договору аренды является нарушение одним лицом прав другого (п. 1 ст. 15 ГК РФ), в том числе неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

   Чтобы установить вину и взыскать возмещение ущерба, нанесенного арендатором, необходимо доказать, что:

  1. арендуемому объекту действительно были нанесены повреждения;
  2. ущерб был нанесен в результате незаконных действий арендатора;
  3. арендатор непосредственно виновен в произошедшем.

   Нужно проконсультируйтесь с нашим адвокатом в гражданском судопроизводстве, если у вас есть вопросы. Профессионалы своего дела обладают большим опытом работы в интересующей вас сфере деятельности. Наши специалисты имеют положительные отзывы от своих клиентов. Обратившись к нам, вы можете рассчитывать на положительный для себя результат в вопросе судебные дела по гражданским делам.

Причины для возмещения ущерба при договоре аренды

  • возмещение убытков арендатору при досрочном расторжении договора, возврат денежных средств;
  • нарушены сроки договора;
  • возмещение убытков арендатору в связи с изъятием земли или иные споры по аренде земельных участков, которые могут возникнуть между сторонами;
  • были скрыты существенные недостатки объекта недвижимости, что привело к материальным расходам;
  • возмещение арендатору убытков по вине арендодателя, если при пользовании объектом объявилось иное лицо, заявляющее права на него;
  • возмещение убытков арендатору при затоплении или после пожара;
  • иные нарушения, предусмотренные договором или законом, так что нужно внимательно изучать условия заключаемой сделки.

   Таким образом, возмещение любых убытков, в том числе и если имело место повреждение арендованного имущества, станет реальным только при наличии вины одной из сторон и ее доказанности в суде. Если вы будете следовать всем нашим рекомендациям, то у вас все получится сделать на самом высоком уровне. Желаем вам удачи! У вас обязательно все получится, а мы вам поможем от составления иска о взыскании, обжалование решения суда до исполнения решения суда.

Претензия арендатору о порче имущества

   Когда вы сдаёте своё имущество в аренду, вы заранее думаете о возможных рисках. Не все люди аккуратно и бережно относятся к чужим вещам. Ваше имущество могут повредить, сломать или даже уничтожить. Как правильно вести себя в такой ситуации? Как взыскать деньги с арендатора?

   Участники арендных отношений должны договориться о том, как между ними будут распределены риски повреждения арендованного имущества. Соответствующий пункт можно включить в договор. Если вы договорились об этом уже после заключения основного договора – оформите дополнительное соглашение.

Что может сделать арендодатель, если арендатор испортил имущество:

  • он может расторгнуть договор аренды;
  • он может потребовать возместить ему убытки, причиной которых стала порча имущества;
  • он может потребовать возместить ему дополнительные расходы;
  • он может потребовать компенсировать ему упущенную выгоду;
  • он может потребовать компенсировать ему причинённый моральный вред.

   Что нужно делать, чтобы взыскать полученные убытки? Существует два варианта: написать претензию или обратиться в суд. Если в арендных отношениях состоят юридические лица, то закон обязывает начать решение данного вопроса с составления претензии.

Физические лица могут не составлять претензию и сразу же обратиться с исковым заявлением в суд. Однако юристы советуют всё-таки начать именно с претензии. Может быть, вы сможете решить вопрос в досудебном порядке. А значит, сэкономите своё время и силы.

   Претензия – это документ, в котором собственник имущества официально уведомляет виновника о своих требованиях к нему. Кроме этого, если виновник откажется выполнить требования собственника и последнему придётся обратиться в суд, претензия будет являться основанием для подачи иска.

документа будет зависеть от обстоятельств конкретной ситуации. При этом обязательными элементами любой претензии являются следующие:

  1. детальное описание ситуации (что произошло? когда произошло?);
  2. доказательства причинённого ущерба (акт);
  3. требования пострадавшей стороны (с указанием точных сроков и сумм);
  4. предупреждение о последствиях в случае отказа от удовлетворения требований.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео с советами адвоката по составлению претензии 

Составленная претензия можно направить в адрес арендатора по почте или передать с курьером. Если вы отправили документ почтой, обязательно сохраните квитанцию об оплате заказного (или с уведомлением о вручении) письма. Если вы передаёте претензию через курьера, проследите, чтобы на вашем экземпляре была проставлена отметка – входящий номер и дата, подпись должностного лица, печать (штамп).

   По общим требованиям срок рассмотрения претензии – один месяц. Когда пройдёт этот срок или виновник откажется возмещать ущерб в досудебном порядке, вы имеете право подать иск в арбитражный суд.

Претензия арендодателю о порче имущества

   Претензия – это официальный документ, с помощью которого можно найти выход из сложившейся спорной ситуации между нанимателем и арендодателем. Требования, предъявляемые к тексту претензии, одинаковы для обеих сторон арендных отношений. Читайте выше рекомендации по составлению претензии и смотрите ВИДЕО с советами адвоката по теме.

Как доказать порчу имущества?

   Если арендуемому имуществу был причинён вред, этот факт должен быть доказан. Обязанность по доказыванию факта порчи имущества лежит на арендодателе. Разберём, какие документы помогут ему в этом вопросе.

  1. подписанный обеими сторонами акт приёма-передачи имущества является обязательным документом при заключении договора аренды. Такой акт нужен, потому что в нём будет подробно описано состояние имущества в тот момент, когда его получает арендатор. Например, какая мебель и оргтехника есть в помещении? В рабочем ли она состоянии? Нет ли следов протечек на потолке? Максимально подробный акт приёма-передачи отвечает интересам и арендодателя, и нанимателя. Если возникнет спорная ситуация, когда нужно будет определить, что из имущества и в какой степени было испорчено, только акт приёма-передачи поможет разобраться. Если у арендодателя есть подписанный акт приёма-передачи, он с его помощью сможет доказать, что наниматель использовал арендуемое имущество неподходящим образом. В результате чего имущество было испорчено и уже не соответствует тому состоянию, в котором оно передавалось арендатору. В таком случае арендодатель может потребовать возместить ему стоимость ремонта, чтобы вернуть имуществу первоначальный вид.
  2. если ваше имущество, переданное по договору аренды, повредили, вы должны документально зафиксировать полученный ущерб. Вы можете сделать это лично в присутствии свидетелей или привлечь сторонних экспертов. По результатам оценки составляется и подписывается акт осмотра имущества. Такой документ составляется в произвольной форме. В нём описываются выявленные дефекты, а также причины и обстоятельства их возникновения. Например, если прорвало трубу системы отопления и затопило арендованный офис, необходимо составить акт осмотра с участием представителей управляющей компании.
  3. если ваше имущество было уничтожено, то доказательством того, что оно существовало, будет являться инвентаризационный акт. Регулярная инвентаризация нужна для того, чтобы подтвердить наличие определенного имущества в конкретный момент времени. Если после какого-то события это имущество исчезает, это можно доказать с помощью проведения повторной инвентаризации.

Порча имущества арендатора по вине арендодателя

   Несёт ли арендодатель ответственность за имущество арендатора? Кто будет возмещать ущерб, если имущество нанимателя будет украдено из арендуемого помещения? А если оно будет испорчено вследствие потопа или пожара?

   По закону арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. И арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

   Все прочие моменты, относящиеся к вопросу, кто отвечает за сохранность имущества, следует отдельно оговорить в договоре аренды, куда можно включить такие пункты:

   Арендодатель принимает на себя обязательство обеспечить сохранность имущества нанимателя, которое тот разместил в арендуемом помещении. Имеется список имущества нанимателя, за которое отвечает арендодатель. Арендодатель выразил свое согласие с этим списком, подписав его.

ВАЖНО: ежедневно арендодатель проверяет сохранность имущества нанимателя и оформляет соответствующий документ – акт сверки.

Тогда, если из арендуемого помещения было украдено имущество нанимателя, то он может потребовать от арендодателя возместить ему нанесенный ущерб.

Если же в договоре не прописаны вышеуказанные пункты, то в спорной ситуации суд, скорее всего, встанет на защиту арендодателя. Тем более в случае, когда нет подписанного арендодателем списка имущества нанимателя.

   А что делать, если имущество нанимателя было испорчено в случае потопа или пожара? Например, в офисе произошёл потоп, и от этого пострадала мебель и оргтехника. Наниматель может обратиться к арендодателю с требованием возместить нанесённый ущерб.

Однако арендодатель, в свою очередь, может сослаться на то, что при подписании арендного договора он предупреждал, что трубы в офисе старые и надо всегда в конце рабочего дня перекрывать стояки. В таком случае суд сочтет, что арендатор был предупреждён о недостатках помещения.

Поставить точку в этом деле сможет только акт осмотра, составленный при участии аварийной службы. Она выносит заключение о причине аварии.

Если из этого заключения следует вина арендодателя, например, он не произвёл своевременную замену труб, несмотря на письменное предупреждение от УК, ЖЭК или ТСЖ, то тогда суд может обязать его компенсировать ущерб арендатору.

Читайте еще консультации адвоката по гражданским делам:

С нами взыскание долга по договору аренды в срок

Все по процедуре выкуп арендованного имущества у города по ссылке

Проведем порядок возмещения вреда здоровью профессионально

P.S.: если Вы не нашли ответ – напишите нашему адвокату и мы постараемся решить Ваш вопрос:

Получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию

Источник: https://katsaylidi.ru/article/vozmeschenie-uscherba-arendatoru

Возмещение убытков по договору аренды

Возмещение убытков по договору аренды

Под возмещением убытков понимается обязанность стороны, нарушившей условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести, утраченное или поврежденное имущество) и упущенную выгоду — не полученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).

Общим основанием для возмещения убытков является нарушение одним лицом прав другого (п. 1 ст. 15 ГК РФ), в том числе неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

По общему правилу убытки подлежат возмещению в полном объеме, если законом или договором не предусмотрен меньший размер возмещения (п. 1 ст. 15, п. 2 ст. 393 ГК РФ). В договоре можно ограничить подлежащие возмещению убытки (по составу или размеру).

Основания для возмещения убытков по договору аренды

Сторона, чье право было нарушено, вправе требовать возмещения причиненных ей убытков при любом неисполнении или ненадлежащем исполнении другой стороной обязательств по договору (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Отдельные основания для возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков) прямо установлены законом как для обеих сторон договора аренды (общие основания), так и для каждой из них отдельно.

Общие основания для возмещения убытков

Общими (применимыми к обеим сторонам договора аренды) основаниями, прямо указанными в законе, являются:

1) изменение или расторжение договора в связи с его существенным нарушением (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ);

2) досрочное прекращение договора в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) одной из сторон обязательств по нему (ст. 393.1 ГК РФ);

3) предоставление стороной недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием.

Обязанность возместить убытки возникнет у стороны, которая предоставила недостоверные заверения, если она исходила (имела разумные основания исходить) из того, что вторая сторона будет полагаться на такие заверения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

В случае когда сторона дала недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет возместить убытки вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При данных обстоятельствах предполагается осведомленность предоставившей недостоверные заверения стороны о том, что вторая сторона будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки также в следующих случаях:

1) имущество, которое сдается в аренду, было передано арендатору без принадлежностей и/или относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.) и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

2) арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в установленный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

3) в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ);

4) арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора (ст. 613 ГК РФ);

5) арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ);

6) арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

7) арендодатель отозвал предварительное согласие на совершение сделки (например, договора субаренды), что привело к возникновению убытков у ее сторон.

Основания для возмещения убытков арендатором

Арендатор обязан возместить причиненные арендодателю убытки также в следующих случаях:

1) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 ГК РФ);

2) арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

Ограничение возмещения убытков по договору аренды

В договор можно включить условие об ограничении возмещения убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Ограничить возмещение можно по составу убытков, например указать, что не подлежит возмещению упущенная выгода.

Пример формулировки условия:

«В случае несвоевременного возврата арендованного имущества при просрочке более чем на ___ дней арендатор возмещает только расходы, реально понесенные арендодателем в результате такой просрочки. Упущенная выгода возмещению не подлежит».

Договором также можно ограничить возмещение убытков не по составу, а по размеру, т.е. установить, что они возмещаются в размере, который не превышает определенной договором суммы.

Пример формулировки условия:

«Просрочившая исполнение сторона возмещает другой стороне все понесенные ею убытки. Сумма такого возмещения не может превышать 10% от общей цены договора».

Если стороны могут заранее рассчитать размер убытков в случае конкретного нарушения договора, они вправе согласовать в договоре размер таких убытков. Например, договором может быть предусмотрено, что в случае утраты или невозврата имущества (ст. 622 ГК РФ) арендатор должен уплатить арендодателю его стоимость в определенном размере.

Пример формулировки условия:

«В случае утраты или невозврата арендованного имущества арендатор обязан возместить арендодателю стоимость имущества в сумме ____ рублей».

Если в договоре не согласовано ограничение возмещения убытков

В этом случае сторона, допустившая нарушение, должна будет возместить и реальный ущерб, и упущенную выгоду в полном объеме.

Источник: http://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-arendy/vozmeshhenie-ubytkov-po-dogovoru-arendy.html

Юриста слово
Добавить комментарий