Размер арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения) и способы его определения

Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), Приказ Минстроя России от 14 сентября 1992 года №209

Размер арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения) и способы его определения

Во исполнение пункта I Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 17 февраля 1992 года N 2361-1 “Об упорядочении размеров арендной платы” и в соответствии с поручением Правительства России от 11.08.92 N ЕГ-П44-30396 приказываю:

1.

Утвердить прилагаемую Методику по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), согласованную с Комитетом Верховного Совета Российской Федерации по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству, Министерством финансов Российской Федерации, Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации, Государственным комитетом по управлению государственным имуществом Российской Федерации.

2. Комитету жилищно-коммунального хозяйства (т. Долгову) довести до территориальных органов жилищно-коммунального хозяйства и оказывать им помощь по применению рекомендованного порядка определения уровня арендной платы при заключении договоров на аренду нежилых зданий (помещений).

3. Контроль за выполнением настоящего приказа возложить на первого заместителя Министра, председателя Комитета жилищно-коммунального хозяйства т. Долгова В.М.

Министр                                                 Б.А.Фурманов

УТВЕРЖДЕНОПриказом Министерстваархитектуры, строительства и жилищно -коммунального хозяйства России

от 14 сентября N 209

СОГЛАСОВАНО:                        СОГЛАСОВАНО:Заместитель Министра                Председатель Комитетафинансов Российской Федерации       Верховного Совета РоссийскойА.А.

Краснопивцев                    Федерации по строительству,                                    архитектуре и жилищно –                                    коммунальному хозяйству                                    Е.В.

БасинСОГЛАСОВАНО:                        СОГЛАСОВАНО:Заместитель Председателя            Заместитель Председателякомитета по земельной реформе       Государственного комитета попри Правительстве Российской        управлению государственнымФедерации                           имуществом Российской ФедерацииП.Ф.Лойко                           Б.Н.Сычкин

1. Общие положения

1.

1. С целью упорядочения размеров арендной платы за нежилые здания (помещения) сдаваемые в аренду и субаренду на территории России предлагается единая методика ее расчета для всех форм собственности.

1.

2. Методика носит рекомендательный характер. В каждом конкретном случае размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяется в договоре аренды по соглашению сторон.

1.

3. Договор аренды заключает собственник нежилых помещений или юридическое (физическое) лицо, которому делегированы полномочия по сдаче помещений в аренду.

1.

4. При заключении договора аренды важно предусмотреть следующие положения:

1.

4.1. Арендатор по договоренности с арендодателем устанавливает форму, в которой будет осуществляться техническое обслуживание арендуемого помещения и прилегающей территории (выполнение этих работ собственными силами, частичное или полное обслуживание силами и средствами арендодателя или стороннего подрядчика по соответствующему договору на обслуживание).

1.

4.2. Субаренда допускается, если она предусмотрена договором аренды. Плата за помещения, сдаваемые в субаренду не должна превышать плату, взимаемую по договору аренды.

1.

4.3. Сдача помещений в аренду иностранным фирмам и совместным предприятиям осуществляется на конкурсной основе, используя рассчитанную в соответствии с данной методикой цену, в качестве стартовой. Расчеты осуществляются на рублевой основе, исходя из курса, установленного Центральным банком России.

1.

4.4. Условия расторжения договора.

Споры, возникающие при неисполнении условий договора (при неуплате арендной платы более 2-х месяцев; при использовании помещения не по назначению; при повреждении арендатором объектов аренды и др.) рассматриваются в установленном законом порядке.

1.

4.5. Взимание пени.

Пеня за просрочку внесения арендной платы взимается в размере 0,3 – 0,5 % от ее суммы за каждый день просрочки.

1.

5. Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать восстановительную стоимость зданий (помещений), их потребительские качества, арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений, амортизационные платежи, предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды, налоги.

1.

6. С целью учета уровня инфляции методика предусматривает корректировку размеров арендной платы путем введения в расчеты коэффициента (индекса) инфляции, устанавливаемого в дальнейшем централизованно.

1.

7. Конкретные величины параметров, определяемых методикой, устанавливаются администрациями территорий, республик, краев, областей, автономных и других образований с учетом данных рекомендаций.

2. Оценка стоимости нежилых зданий (помещений), сдаваемых в аренду

2.1. Оценку стоимости зданий (помещений), находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду, производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом.

2.2. При оценке стоимости зданий (помещений) необходимо последовательно определить:

– первоначальную стоимость на основе бухгалтерских данных собственника;

– восстановительную стоимость;

– остаточную стоимость.

2.3. Базой для оценки стоимости основных фондов зданий (помещений) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания.

2.4.

Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим перерасчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года N 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года N 15-148/6 и N 15-149/6 (по отрасли “Жилищное хозяйство”), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Для расчета указанных коэффициентов рекомендуется использовать соотношения показателей, отражающих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.

2.5. Балансовая стоимость по зданиям, расположенным в исторических центрах городов, увеличивается с использованием коэффициента, учитывающего сложность проведения таких работ. Размер этого коэффициента принимается равным или больше единицы (1,0) в зависимости от конкретных условий.

2.6. Балансовая стоимость по заданиям, подлежащим комплексному капитальному ремонту и реконструкции, умножается на коэффициент, учитывающий рост затрат на комплексный капитальный ремонт и реконструкцию по сравнению с новым строительством.

2.7. Полностью самортизированное здание, фактический срок службы которого превышает нормативный (установленный по нормам амортизации для данного типа зданий), но находящееся в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, оценивается в размере не менее 10 % первоначальной балансовой стоимости.

3. Расчет арендной платы за нежилые здания (помещения)

3.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

где:

Апл – годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;

Сби – балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

jз – индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

Кк – коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения – на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;

Кист – коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр – коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;

Ен – нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (приложение 1 к Методике);

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м;

Па – арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения);

j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс* – коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость

(Ндс).
—————-

* Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/9034800

Размер арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения) и способы его определения

Размер арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения) и способы его определения

Размер арендной платы — величина вознаграждения, уплачиваемого арендатором за право пользования и (или) владения объектом аренды.

Размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано. Данное условие признается существенным также для договора аренды помещения. Однако позиция судов по этому вопросу неоднозначна.

Согласование условия о размере арендной платы

При согласовании условия о размере арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения сторонам следует определить:

— единицы измерения арендной платы;

— твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;

— при необходимости — арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;

— условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект;

— условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей;

— включение в арендную плату НДС.

Единицы измерения арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения)

Арендная плата должна быть установлена в единицах измерения, соответствующих согласованному в договоре виду арендной платы.

Если договором установлена арендная плата в твердой сумме платежей или в виде оплаты работ по улучшению арендованного имущества, единицей измерения размера арендной платы является денежная единица Российской Федерации — рубль (п. 1 ст. 317, ст. 140 ГК РФ).

Пример формулировки условия:

«Арендная плата за пользование помещением составляет 22500 (двадцать две тысячи пятьсот) рублей в месяц».

Для иных форм арендной платы (в виде предоставления услуг, передачи вещи и др.) единицы измерения определяются особым образом.

Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения)

Установление твердой величины арендной платы — самый распространенный способ определения вознаграждения, уплачиваемого арендодателю за пользование объектом аренды.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусмотрена возможность установления твердой величины для денежной формы арендной платы. Однако стороны вправе применить такой способ согласования размера арендной платы и к другим ее формам, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и учитывая отсутствие ограничений на этот счет в ст. 614 ГК РФ.

Для определения размера арендной платы в твердой величине в договоре достаточно указать сумму подлежащих передаче денежных средств. Если арендная плата устанавливается в форме передачи вещей или, например, в виде оказания услуг, то сторонам нужно указать количество передаваемых вещей либо объем подлежащих оказанию услуг в соответствующих единицах измерения.

При согласовании расчетной (определяемой) величины арендной платы в договоре указывается механизм исчисления ее размера.

Данный способ определения размера арендной платы применим в случае, если на момент подписания договора сторонам неизвестны значения показателей, обусловливающих размер арендной платы, либо эти значения периодически изменяются. Стороны могут применить расчетный способ, указав арендную плату:

— в иностранной валюте или условных единицах;

— в виде формулы.

Указание размера арендной платы в иностранной валюте или условных единицах

Стороны вправе указать ставку арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Соответствующее условие будет означать установление механизма исчисления арендной платы.

В соответствии со ст. 140 ГК РФ расчеты на территории РФ должны производиться в рублях. Исключения составляют случаи, предусмотренные законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.

2002 N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если стороны установили размер арендной платы в условных единицах или иностранной валюте, они должны согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли (п. 2 ст. 317 ГК РФ).

Курс валюты может быть:

а) установлен в твердом размере (например, одна у. е. равна 70 руб.);

Пример формулировки условия:

«Арендная плата за пользование имуществом установлена в размере 850 у. е. за 1 кв. м в год. Расчет арендной платы производится по курсу 70 рублей за одну условную единицу».

б) определен путем указания на официальный курс валюты, установленный Банком России (другим банком или кредитной организацией, валютной биржей и т.п.) на конкретный момент времени:

— на дату фактического получения имущества арендатором;

— на дату поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя;

— на дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя;

— на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора;

— на дату списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора;

— на дату подачи арендатором платежного поручения в банк;

— на определенный день каждого месяца;

— на дату выставления счета на оплату и т.п.

Примеры формулировки условия:

«Сумма арендной платы по настоящему договору эквивалентна 1000 (одной тысяче) долларов США в месяц. Расчет производится по курсу Банка России на дату подачи арендатором платежного поручения в банк».

«За право владения и пользования ___________________ (указывается наименование арендованного имущества) арендатор уплачивает арендную плату в размере ________ (______________) условных единиц в месяц.

Рублевый эквивалент одной условной единицы определяется в соответствии с курсом доллара США или евро к российскому рублю, установленным Банком России. К расчету применяется курс той валюты, официальный курс которой на дату платежа будет выше».

Если договором курс иностранной валюты или у. е. к рублю не согласован

Если арендная плата определена в валюте, на которую установлен официальный курс (доллары США, евро), но не указано, что оплата производится в рублях и не определен курс иностранной валюты к рублю, будет применяться официальный курс соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа (см. п. 2 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если арендная плата установлена в иностранной валюте или условных единицах, на которые не существует официального курса Банка России, то для пересчета используется курс, установленный уполномоченным органом (банком) соответствующего государства или международной организации (абз. 2 п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70).

Указание формулы расчета арендной платы

Порядок исчисления размера арендной платы может быть указан в договоре в виде формулы. При ее составлении могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

— ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);

— показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);

— несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Для надлежащего согласования данного условия необходимо указать:

— значение всех показателей (в том числе переменных), включенных в формулу расчета арендной платы;

— порядок (формулу) вычисления размера арендной платы с использованием выбранных показателей.

Примеры формулировки условия:

«Расчет размера арендной платы производится в соответствии с __________________ (указываются дата, номер нормативного акта, а также орган, принявший его), в котором определены формула расчета годового размера арендной платы и подлежащие применению при расчете коэффициенты».

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс ________ (указывается название индекса и государственный орган, который его определяет), действующий на момент оплаты».

«Арендная плата за владение и пользование объектом аренды (теплица):

— 20 (двадцать) процентов от объема урожая, собранного на площади арендуемых теплиц, если урожай составит от 0 до 3 тонн овощей;

— 10 (десять) процентов от объема урожая, собранного на площади арендуемых теплиц, если урожай составит от 3,001 до 5 тонн овощей;

— 6,5 (шесть целых пять десятых) процента от объема урожая, собранного на площади арендуемых теплиц, если урожай составит более 5 тонн овощей».

Наиболее часто в качестве корректирующего коэффициента (показателя) стороны указывают уровень инфляции. В таком случае в договоре необходимо согласовать, какой официальный показатель инфляции будет применяться для расчета размера арендной платы.

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен по России, установленным Федеральной службой государственной статистики».

«Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежемесячной индексации в соответствии с базовым индексом потребительских цен, устанавливаемым территориальным органом статистики ____________ (указывается наименование органа).

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется, — курс валюты, уровень инфляции, ключевая ставка Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

Согласно сложившейся судебной практике при таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило п. 3 ст.

614 ГК РФ о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае не подлежит применению, в связи с чем последующие изменения размера платежа не могут быть признаны недействительными на основании ст. 168 и п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если его фактическое изменение происходило чаще одного раза в год.

Кроме того, поскольку изменение арендной платы в соответствии с изменением показателей, включенных в формулу расчета, не представляет собой изменения договора аренды, подписание дополнительного соглашения в этом случае не требуется.

Вместе с тем следует учитывать, что изменение самой формулы расчета (например, исключение из нее одних показателей и включение других) должно производиться в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ путем заключения дополнительного соглашения.

В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором платы в новом размере.

Кроме того, если изменения вносятся в зарегистрированный договор, то соглашение о них также должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

Установление арендной платы за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения

Согласно п. 3 ст. 654 ГК РФ стороны могут установить арендную плату за единицу площади арендуемого объекта (квадратный метр) или иного показателя его размера (например, кубический метр). Для этого рекомендуется указать в договоре ставку арендной платы, единицу площади (или иного показателя) и период времени, за который взимается плата.

Ставка арендной платы может быть выражена не только в российских рублях, но и в иностранной валюте или условных единицах.

Пример формулировки условия:

«Арендная плата за владение и пользование зданием составляет ____ (_______________) рублей за 1 (один) квадратный метр в год».

При согласовании условия об установлении арендной платы за единицу площади следует учитывать, что согласно п. 3. ст. 654 ГК РФ арендная плата в этом случае будет определяться исходя из фактического размера переданного арендатору объекта.

При установлении арендной платы за единицу площади или иного показателя размера арендуемого объекта рекомендуется оговорить условия о плате за вспомогательные помещения или помещения общего пользования (коридоры, технические помещения, уборные и т.п.)

Для таких помещений при расчете арендной платы стороны могут установить повышающие или понижающие коэффициенты и с их учетом определить общую площадь (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.04.2007 по делу N А65-38002/2005).

Однако следует иметь в виду, что существует судебное решение, согласно которому применение таких коэффициентов исключает возможность четко установить площадь арендуемого объекта и ведет к необоснованному увеличению его площади и, как следствие, арендной платы (см.

практику по спору о признании недействующими пунктов методики расчета арендной платы за муниципальное имущество, устанавливающих коэффициенты использования вспомогательных помещений: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.09.2009 по делу N А29-3652/2009).

Внимание! Арендатору до заключения договора следует проверить, соответствует ли площадь объекта, указанная в кадастровом паспорте и иных документах, площади, которую он сможет использовать.

Осуществить такую проверку позволит, например, осмотр объекта.

При выявлении каких-либо расхождений арендатор вправе включить в договор уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, фактическая площадь которого не отвечает его интересам.

Источник: http://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-arendy/dogovor-arendy-nedvizhimosti/razmer-arendnoj-platy-po-dogovoru-arendy-zdaniya-sooruzheniya-pomeshheniya-i-sposoby-ego-opredeleniya.html

Договор аренды зданий, сооружений

Размер арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения) и способы его определения

Договор аренды здания (сооружения) регламентируется § 4 гл. 34 ГК РФ, а также общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к данному договору только в том случае, если § 4 гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное.

Цель договора аренды зданий или сооружений – обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны.

Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода производственных фондов.

Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

В договоре аренды здания (сооружения) должно быть обязательно указано наименование здания (сооружения), его описание, местонахождение, размер арендной платы. Как правило, описание здания (сооружения) осуществляется в приложении к договору, называемом «Описание недвижимости».

Также к договору в качестве приложений, как правило, прикладываются копии документов на здание (сооружение): свидетельство о государственной регистрации права собственности, иной документ, подтверждающий право арендодателя сдавать в аренду здание (сооружение), технический паспорт здания (сооружения).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация. В противном случае, незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Что же такое договор аренды зданий, сооружений:

Итак, в соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Данный договор является: консенсуальным (т.е.

он признается заключенным уже с момента подписания – до непосредственной передачи имущества в аренду); взаимным (при заключении договора у обеих сторон договора возникают как права, так и обязанности по отношению друг к другу); возмездным (договор в обязательном порядке предполагает наличие платы за пользование арендованным имуществом). Отдельно обратим внимание, что если здание или сооружение не принадлежит арендодателю на праве собственности, то сдача такого имущества в аренду возможна только при условии соблюдения арендодателем всех ограничений, наложенных собственником в силу закона или договора.

Форма и государственная регистрация договора:

Договор аренды зданий, сооружений должен обязательно заключаться в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного арендатором и арендодателем. Если такое требование не соблюдается, то данный договор считается недействительным, согласно ст.651 ГК РФ.

Объект аренды:

Итак, по договору аренды недвижимости объектом аренды являются сами здания и сооружения (ст. 607 ГК РФ). Особое внимание следует обратить на правовой статус земельных участков при аренде находящихся на них зданий или сооружений. Как установлено в ст.

652 ГК РФ одновременно с передачей прав владения и пользования на эти объекты передаются права на ту часть земельного участка, которая занята указанной недвижимостью и необходима для ее использования.

Неоднозначным является вопрос о том, можно ли рассматриваемый договор применять при аренде частей зданий и сооружений, т.е. отдельных нежилых помещений.

Объем правомочий арендатора зависит от объема правомочий арендодателя на земельный участок, на котором находится объект аренды.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору по общему правилу предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.

Если же арендодатель не является собственником, то объем правомочий арендатора в отношении земельного участка определяется только на основе анализа объема правомочий арендодателя.

Более того, в Гражданском кодексе РФ четко установлено, что аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Обратим внимание, что арендатору и арендодателю не нужно заключать дополнительное соглашение для описания права пользования земельным участком. Правоустанавливающим документом в данном случае будет сам договор аренды зданий и сооружений.

Цена договора:

Применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является его цена: данный договор должен предусматривать размер арендной платы (ст.654 ГК РФ).

Размер арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений зависит от множества факторов: от характера предполагаемого использования здания или сооружения, его технических характеристик.

Арендная плата может определяться в виде фиксированной суммы в месяц либо суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Сохранение права пользования земельным участком арендатором здания, сооружения:

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Как передается здание, сооружение:

Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (ст. 655 ГК РФ).

Стороны договора:

Сторонами в договоре аренды зданий и сооружений являются арендатор и арендодатель. Арендодателем здания или сооружения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица – как физические, так и юридические, управомоченное на то законом или собственником имущества.

Возможны случаи, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

В первом случае в договоре аренды здания или сооружения одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение).

Существенные условия договора:

Существенными условиями договора аренды зданий или сооружений являются:

1)Предмет договора аренды зданий или сооружений. Значит, при заключении договора, его предмет необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание, либо помещение сдаётся в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технических характеристик помещения и его состояния.

2)Размер арендной платы договора аренды зданий или сооружений. Если размер арендной платы не указан в договоре, то его нельзя определить как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания и сооружения (ст.654 ГК РФ). Таким образом, если данное условие или порядок его определения в договоре аренды зданий и сооружений не указан, такой договор считается ничтожным.

Дополнительные условия в договоре:

Дополнительным условием договора аренды зданий, сооружений является срок аренды. Договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если срок в договоре аренды не определен, то такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Если в таком случае какая-либо из сторон захочет расторгнуть этот договор, то она может сделать это в любое время, так как договор не имеет определенного срока. При таком расторжении договора необходимо предупредить другую сторону за три месяца. Уведомить другую сторону о расторжении договора следует в письменном виде.

Срок такого предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

Какие приложения и сопутствующие документы могут прилагаться к договору аренды зданий, сооружений:

  • Описание здания, сооружения;
  • Описание земельного участка, на котором расположено здание, сооружение;
  • График арендных платежей;
  • Свидетельство о государственной регистрации права;
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • Кадастровый паспорт здания, сооружения;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Акт приема-передачи недвижимости;
  • Дополнительное соглашение;
  • Протокол разногласий;
  • Протокол согласования разногласий.

При заключении договоров аренды зданий и сооружений, в том числе нежилых помещений в них, важно помнить, что такие договоры должны быть составлены в письменной форме и подписаны сторонами. Кроме того, если имущество передается в аренду на срок один год и более, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате и считается заключенным с момента такой регистрации.

Получая имущество в аренду, арендатор одновременно принимает на себя определенные обязанности, а именно, своевременно уплачивать арендную плату в установленном договором размере, использовать имущество по его назначению, поддерживать его в исправном состоянии. При этом, заключая соответствующий договор, арендатор, приобретает также определенные права. В частности, помимо общеизвестного права пользования имуществом, это такие права как:

  • Истребовать у арендодателя имущество, если оно не было своевременно ему передано;
  • Удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им;
  • Требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, состояние имущества существенно ухудшились;
  • С согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
  • Преимущественно перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по договору аренды.

К примеру, очень часто арендодатели предусматривают в договоре аренды право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при наличии определенных условий, а также право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, в частности, в случае нарушения арендатором сроков оплаты по договору. Включение в договор таких условий не противоречит действующему законодательству, не смотря на то, что Гражданским кодексом РФ установлено общее правило, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом в случаях, когда арендатор:

  • Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • Существенно ухудшает имущество;
  • Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • Не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
  • В иных случаях, предусмотренных договором аренды.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Требование о расторжении договора аренды не будет удовлетворено судом, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Если же договором не предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгать договор, он не может чинить препятствия арендатору в пользовании имуществом вплоть до вступления в силу решения суда о расторжении такого договора.

Ограничение в пользовании имущества в таком случае не допускается и может привлечь арендодателя к административной или даже уголовной ответственности.

Если договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, к примеру, в случае нарушения сроков оплаты, арендатору, при ограничении пользования имуществом, целесообразно обжаловать соответствующие действия арендодателя с одновременным предъявлением в суд заявления о применении обеспечительных мер о запрещении арендодателю совершать эти действия.

В любом случае очень важно внимательно отнестись к заключению договора аренды и определению его условий, просчитав все возможные ситуации, в том числе возникновение конфликта с арендодателем, что в дальнейшем позволит исключить совершение в отношении арендатора каких-либо неправомерных действий и обеспечить защиту прав и законных интересов.

Источник: https://youarex.ru/info/articles/the_contract_of_lease_of_buildings/

Юриста слово
Добавить комментарий