Как заключить договор эскроу

Эскроу (условное депонирование) – новый механизм структурирования сделок

Как заключить договор эскроу

04.06.2018

С 01 июня 2018 года введен в действие новый инструмент снижения риска неисполнения обязательств одной из сторон – договор условного депонирования или эскроу (Глава 47.1 ГК РФ).

Стороны получили дополнительный и очень удобный механизм расчетов и передачи имущества, который может эффективно использоваться в коммерческих сделках, а также при структурировании сделок M&A с такими активами как акции и доли в уставных капиталах обществ.

Условное депонирование (эскроу) не следует полностью отождествлять с договором счета эскроу и аккредитивом, где агентом может выступать только банк.

Суть условного депонирования (эскроу) – особая передача имущества по сделке: Сторона А, обязанная передать Стороне Б имущество (или деньги) в силу какого-либо соглашения между ними (обязательства), передает его не Стороне Б, а доверенному лицу – эскроу-агенту. В свою очередь, эскроу-агент передает имущество Стороне Б только при наступлении заранее согласованного основания. Если такие основания не возникнут – имущество возвращается Стороне А.

Передающая имущество сторона именуется депонентом, принимающая сторона – бенефициаром, посредник – эскроу-агентом.

Каждая из сторон депонирования (эскроу) получает эффективные гарантии надлежащего исполнения сделки ее участниками: так, депонент получает уверенность в том, что имущество перейдет бенефициару не ранее момента исполнения бенефициаром согласованных действий либо не ранее наступления иного события, а бенефициар получает уверенность в том, что интересующий его объект уже не может быть удержан депонентом, то есть объект точно перейдет бенефициару при наступлении согласованного условия.

Договор эскроу может заключаться:

  • Как одновременно либо после заключения основного договора (например, одновременно с подписанием договора купли-продажи акций).
  • Так и до заключения основного договора. При этом договор эскроу заключается под отлагательным условием, когда права и обязанности по договору эскроу возникают только после заключения сторонами основного договора на согласованных условиях (проект основного договора может выступить приложением к договору эскроу).

Примеры использования договора эскроу в сфере корпоративных отношений:

  • Сделки с акциями, долями в уставных капиталах, сделки M&A, когда затруднительно либо объективно невозможно одномоментное исполнение обязательств (передача акций/долей, оплата, получение согласований государственных органов, получение одобрения со стороны иных акционеров и исполнение иных внутрикорпоративных действий).
  • Аналогичные сделки, когда приобретатель актива только после его получения может окончательно проверить его качество, отсутствие претензий со стороны государственных органов и третьих лиц.
  • Значимым отличием эскроу от аккредитива является возможность согласовать, что передача депонированного имущества от эскроу-агента бенефициару возможна не только после предоставления определенных документов (как при аккредитиве), но и при наступлении определенного обстоятельства.

Стороны договора эскроу:

  • Любые физические и юридические лица.
  • Если ранее агентом при схожих механизмах обеспечения исполнения обязательств выступали банки, что существенно увеличивало расходы на сделку, то теперь стороны основного обязательства вправе выбрать посредником (эскроу-агентом) любое лицо, которому они доверяют.

Что можно передать (объекты депонирования, ст.926.1 ГК РФ):

  • Движимые вещи (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы);
  • Безналичные денежные средства;
  • Бездокументарные ценные бумаги, например акции акционерных обществ.

Недвижимость не может быть объектом депонирования по эскроу.

Форма договора эскроу (ст.926.1 ГК РФ):

  • Договор подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг.

Срок договора:

  • Не более 5 (пяти) лет. Срок определяется в договор эскроу.

Передача объектов депонирования от эскроу-агента бенефициару:

Основания для передачи имущества от эскроу-агента бенефициару (ст.926.1 ГК РФ):

  • Совершение бенефициаром или третьим лицом предусмотренных договором эскроу действий.
  • Наступление срока (конкретная календарная дата, истечение периода времени).
  • Наступление события, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (например, начало морской навигации).

Таким образом, в сделках по приобретению акций/долей в уставных капиталах возможно предусмотреть, что эскроу-агент передаст бенефициару денежные средства (полностью либо в части), полученные им от депонента, только после истечения определенного периода времени и отсутствия претензий со стороны третьих лиц (контрагентов). Либо, наоборот, эскроу-агент передаст акции бенефициару только после поступления денежных средств и одобрения сделки купли-продажи акций согласованными лицами.

Проверка эскроу-агентом оснований передачи объектов депонирования бенефициару:

  • По общему правилу эскроу-агент проверяет согласованные в договоре эскроу основания передачи объектов депонирования бенефициару только по внешним признакам (ст.926.3 ГК РФ). Например, проверяет факт перехода права собственности на объект недвижимости или акции/долю в уставном капитале общества (когда объектом депонирования выступают денежные средства или иное имущество) путем ознакомления с выпиской из соответствующих реестров.
  • Эскроу-агент вправе отказать в передаче депонированного объекта бенефициару при наличии разумных сомнений в достоверности предоставленных ему документов-оснований.
  • Стороны вправе согласовать конкретные способы проверки достоверности наступления таких оснований (ст.926.3 ГК РФ). Например, предусмотреть обязательство эскроу-агента самостоятельно запросить и получить необходимую информацию у третьих лиц, для чего соответствующая сторона договора эскроу выдаст эскроу-агенту безотзывную доверенность на получение такой информации от своего имени (например, информацию о владельце акций у регистратора, ведущего реестр акционеров общества).

Обеспечение защиты интересов сторон и депонированного имущества:

  • По общему правилу депонированным имуществом не вправе пользоваться и распоряжаться депонент и бенефициар в течение всего времени нахождения имущества у эскроу-агента (ст.926.1 ГК РФ).
  • Эскроу-агент отвечает за сохранность имущества, полученного им от депонента (ст.926.5 ГК РФ).
  • Отказ от договора эскроу допускается путем совместного обращения депонента и бенефициара к эскроу-агенту (ст.926.8 ГК РФ). Вместе с тем, как представляется, стороны договора эскроу, связанного с исполнением предпринимательского контракта, могут предусмотреть случаи одностороннего отказа от договоров для одной из сторон (ст.450.1 ГК РФ).
  • После передачи имущества на депонирование эскроу-агенту не допускаются обращение взыскания, арест или принятие обеспечительных мер по долгам как эскроу-агента, так и депонента (ст.926.7 ГК РФ, ст.73.3 ФЗ).

Таким образом, под защитой будет находиться имущество депонента, формально еще находящееся в его собственности, но переданное эскроу-агенту для последующей передачи бенефициару.

Вместе с тем, договор эскроу может быть оспорен кредиторами депонента в суде и признан ничтожным как мнимая сделка (с обязательством эскроу-агента либо бенефициара вернуть имущество депоненту), если будет доказана противоправная цель заключения договора – уход депонента от ответственности перед кредиторами (Глава 47.1 ГК РФ).

В иных случаях кредиторы депонента-должника вправе требовать только обращения взыскания на право (требование) депонента к бенефициару или к эскроу-агенту в случае прекращения договора эскроу либо нарушения обязательств по нему (ст.926.7 ГК РФ).

Что это значит для бизнеса?

Компании и их участники (акционеры) получили дополнительный и удобный механизм структурирования сделок M&A и снижения риска неисполнения обязательств контрагентами.

Помощь консультанта:

Специалисты юридической фирмы «Клифф» готовы:

  • Предоставить дополнительную информацию и консультации по практическому использованию договора эскроу.
  • Оказать поддержку в подготовке сделок и документов с использованием механизма эcкроу (условного депонирования).

Для получения дополнительной информации обращайтесь к специалистам Корпоративной практики.

Все новости раздела Все новости

Источник: https://pravo.cliff.ru/news-legal/korporativnaya-praktika/korporativnaya-praktika_2116.html

Договор эскроу

Как заключить договор эскроу

С 1 июня 2018 года в Гражданском кодексе появилась новая глава: 47.1 «Условное депонирование (эскроу)». В этой главе 8 статей (926.1 — 926.8), которые характеризуют договор эскроу.

Что такое договор эскроу?

Это нотариально заверяемый договор (хотя в некоторых случаях нотариальное заверение не требуется), в котором участвуют три стороны:

  • депонент;
  • эскроу-агент;
  • бенефициар.

По договору депонент обязуется передать имущество эскроу-агенту, а эскроу-агент — передать имущество бенефициару после того, как для этого возникнут основания, указанные в договоре. Основанием может быть совершение бенефициаром каких-либо действий, событие или установленный договором эскроу срок.

Передача имущества эскроу-агенту называется депонированием.

Можно депонировать движимое имущество, включая:

  • наличные и безналичные деньги;
  • ценные бумаги.

После депонирования депонент не может распоряжаться депонированным имуществом.

Деятельность эскроу-агента не лицензируемая и не подлежит обязательному страхованию.

Кто может быть депонентом, эскроу-агентом и бенефициаром? На какой срок заключается договор?

Кто угодно может быть. Гражданский кодекс никак не ограничивает круг лиц, которые могут заключать договор эскроу. То есть это могут быть и ИПшники, и физлица без статуса ИП, и компании.

Стороны сами решают, на какой срок заключить договор, но этот срок не может превышать пять лет.

Зачем нужен такой договор? Как его использовать в бизнесе?

Эскроу-агент гарантирует, что стороны (депонент и бенефициар) не обманут друг друга. Бенефициар точно знает, что получит деньги, а депонент уверен, что бенефициар выполнит свои обязательство по договору. Ведь пока бенефициар не совершит указанных в договоре действий (или не произойдёт событие или не наступит срок), бенефициар имущество от эскроу-агента не получит.

Как можно использовать новые возможности договора эскроу в бизнесе? Приведём несколько примеров.

При строительном подряде заказчик строительства может не передавать часть суммы исполнителю, а депонировать деньги до истечения гарантийного срока. Если в течение гарантийного срока гарантийного случая не наступило, депонированная сумма передаётся исполнителю.

Если же наступил гарантийный случай, то депонированная сумма полностью или частично уходит на устранение возникших неполадок.

Отметим, однако, что подобная практика в строительстве уже существует: заказчик удерживает гарантийное удержание, которое имеет некоторое сходство с примером использования договора эскроу.

В случае договора аренды также можно использовать эскроу. Арендатор может депонировать деньги эскроу-агенту. По окончании срока аренды сумму возвращается арендатору, если он не причинил ущерба помещению.

Если причинил, то депонированные деньги передаются арендодателю.

Такая схема работы позволит избежать недобросовестности арендодателя с обеспечительным платежом: случается, что арендодатели разрывают договор аренды, но обеспечительный платёж не отдают, и арендатору приходится обивать пороги судов, чтобы вернуть платёж.

С «гонорарами успеха» при оказании юридических услуг теперь тоже больше определённости. «Гонорар успеха» – это денежная сумма, которую юрист получает, если суд вынес решение в пользу его клиента.

Но решение суда зависит в большой степени от самого суда, поэтому практика «гонорара успеха» неоднозначна.

Теперь механизм «гонорара успеха» можно обеспечить, используя договор эскроу, где «гонорар успеха» будет депонирован эскроу-агенту и выплачен юристу при положительном исходе дела.

Описание вариантов на эту тему можно продолжать. Думаем, вы уже видите, что этот механизм можно использовать в любых договоренностях, когда стороны на 100% не верят друг другу на слово и хотят расплатиться после получения результата. Но каждая из сторон не исключает недобросовестность действий другой стороны.

Заказчик не хочет платить до того момента, пока не увидит нужного ему результата, и исполнитель должен быть уверен в оплате ему его услуг.

В этом случае и возникает посредник (агент-эскроу), которых следит за выполнением взаимных договоренностей и только после этого производит взаиморасчет или в случае недостижения результата возвращает деньги заказчику (депоненту).

Как работает договор эскроу?

Депонент передаёт имущество эскроу-агенту. В общем, участие депонента в реализации договора на этом заканчивается: больше от депонента ничего особенно и не требуется. При этом депонент сохраняет право собственности на имущество до момента возникновения права собственности у бенефициара.

Эскроу-агент принимает имущество и хранит его. Разумеется, агент обязан обеспечить сохранность имущества. Не обеспечит — будет отвечать своими деньгами.

Бенефициар совершает действия, прописанные в договоре. Например, если речь идёт о купле-продаже компании, то бенефициар (допустим, это учредитель и генеральный директор компании) выходит из компании и отчуждает свою долю в Уставном капитале компании в пользу депонента.

Бенефициар предоставляет эскроу-агенту документы, подтверждающие, что он вышел из компании, и его доля была распределена в пользу депонента.

Эскроу-агент передаёт бенефициару депонированное имущество.

Очень интересный момент напоследок

Депонированное имущество нельзя:

  • взыскать, например, по исполнительным документам;
  • арестовать;
  • применить другие обеспечительные меры.
  • То есть, если депонент задепонировал имущество эскроу-агенту, то взыскать это имущество нельзя. Исключения — если договор эскроу нарушен или истёк срок.

Возможно, бизнесу стоит обратить внимание на эти факты. Однако хотелось бы сказать, что любой договор должен быть реальным, а не мнимым или притворным. Если суд признает договор эскроу мнимым или притворным, то этот договор уже не будет защищать имущество депонента: кредиторы смогут взыскать имущество.

Выводы

С 1 июня 2018 года в ГК РФ появилась новая глава, посвящённая договору эскроу.

Стороны договора: депонент, эскроу-агент и бенефициар. Ими могут быть физлица, предприниматели, компании.

Договор эскроу должен быть нотариально заверен за исключением некоторых случаев.

Цель договора — минимизировать риски мошенничества и обмана со стороны депонента и бенефициара.

Пока имущество депонента находится в режиме депонирования, его нельзя ни взыскать, ни арестовать.

Полагаем это очень интересный инструмент для бизнеса, который можно использовать как для сохранности вашего имущества (сохранения активов), так и для гарантированного получения результата.

Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы почаще получать хорошие вести. Без спама! Одно или, максимум, два письма в неделю по теме налоговой безопасности.

Источник: https://nalog-advocat.ru/dogovor-eskrou/

Эскроу счета — что это: простыми словами, при покупке недвижимости

Как заключить договор эскроу

Последние изменения: Июнь 2019

Для российской действительности понятие эскроу-счет новое, и, в отличие от принятой за рубежом формулировки, применение в РФ носит ограниченный характер. Эскроу счет не предполагает расчеты по манипуляциям с ценными бумагами, а в роли посредника может быть только банк. Если планируется важная сделка, возникает вопрос использования эскроу счета — что это такое и каков принцип работы.

Гарантии эскроу счета сравнимы с аккредитивом или ячейкой в банковском депозитарии, однако выигрывают по оперативности управления и высокой степени ответственности по исполнению соглашения. Для России этот вариант счета часто используется при покупке недвижимости.

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение.

В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств.

В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

  • покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
  • продавца (бенефициара);
  • эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).

Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору.

Закон не предполагает ограничений по использованию эскроу-счета – это может быть организация или частное лицо.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Как работает

Данная статья опубликована на сайте zakon-dostupno точка ru. Если вы ведите эту статью на другом сайте, значит ее украли.

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Когда применяется

 

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

  • Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
  • Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
  • Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
  • Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
  • Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
  • Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
  • Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
  • Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
  • Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

  1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
  2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
  3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
  4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
  5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами. А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:
Востребованы услуги по открытию таких счетов дольщиками. К организациям, где открыть эскроу-счет можно уже сейчас, относят:

  • Почта Банк;
  • ГПБ;
  • Совкомбанк;
  • Альфабанк;
  • Открытие;
  • Росбанк и другие.

Ввиду несомненных преимуществ, работа по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки имеет отличные перспективы.

Большое влияние на развитие направления оказывают банки и их готовность обеспечивать сделки на доступных для остальных участников условиях.

Несомненно, одно – для тех, кто уже успешно использовали знает, что такое эскроу счет в банке, наверняка воспользуется им снова.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/

Счет эскроу

Как заключить договор эскроу

Счет эскроу — своеобразный инструмент, защищающий покупателя дорогостоящего товара от получения продавцом денег при невыполнении договорных обязательств, а продавца от неуплаты денег покупателем.

В этой статье мы подробно поговорим о понятии эскроу счета, почему они гораздо реже используются в России, чем в зарубежных странах, и каких перемен ждать в будущем в свете изменения ФЗ 214 о долевом строительстве.

Суть операций с открытием счета эскроу

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

  1. покупатель, выступающий депонентом, или владельцем счета;
  2. продавец, выступающий бенефициаром;
  3. посредник, он же гарант сделки — банк, выполняющий функцию агента.

Важно: в статье 860.7 ГК четко указано, что миссию эскроу-агента по упомянутому договору вправе брать на себя банк. Этим обусловлено кардинальное отличие использования таких счетов в России от иностранных государств, где роль агентов эскроу помимо банков свободно играют нотариусы, юридические компании, специализированные агентства и др.

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

а) нотариусы;

б) юридические лица — без уточнения, какие именно.

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Суть договора эскроу:

  • счет эскроу открывает банк, оказывающий такую услугу и берущий на себя обязанности агента, минимизируя риски обеих прочих сторон соглашения — бенефициара, или получателя денег (продавца) и депонента, т. е. плательщика (покупателя);
  • депонент перечисляет на этот счет денежную сумму, прописанную в трехстороннем договоре;
  • перечисленную сумму банк эскроу-агент блокирует на неопределенный срок до абсолютного выполнения продавцом своих обязательств перед покупателем;
  • снимать деньги с эскроу счета до выполнения этих обязательств не вправе ни получатель, ни плательщик. Также не допускается использование денег владельцем на какие бы то ни было цели, кроме расчета с продавцом;
  • банк не вправе списывать комиссии и прочие платежи за обслуживание счета. Агент получает исключительно вознаграждение, предусмотренное трехсторонним соглашением, которое уплачивается иным способом. Вознаграждение может выплачиваться только депонентом либо депонентом и бенефициаром;
  • не допускается и перечисление депонентом на эскроу средств в большем размере, чем прописанный в договоре;
  • если получатель денег так и не выполнит взятых обязательств до истечения срока действия договора, средства возвращаются владельцу счета.

Эксперты нередко отмечают, что счет эскроу — это разновидность номинального счета. Но номинальные счета часто используются в целях опекунства для содержания лиц с ограниченной или полной недееспособностью. Следовательно, есть разница — перечислять деньги, чтобы выполнить условия договора или сделать это, когда условия договора уже выполнены. Графически описанную схему можно представить следующим образом:

Пример сделки с эскроу счетом

Яркий пример практического применения эскроу физическим лицом — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.

Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке предлагают ему договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет.

Продавцу недвижки экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только «БСПб» убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника.

А покупатель получает гарантию, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре — когда квартира сменит собственника.

Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира передается кредитору в залог.

Особенности использования счета эскроу

Важная отличительная характеристика договора эскроу как специфического банковского продукта — гибкость. Сугубо индивидуально устанавливаются:

  • сумма соглашения;
  • размер вознаграждения агента (0,2-0,7% от суммы, встречается условно бесплатно);
  • порядок перечисления денег на счет депонентом — единовременным платежом или поэтапно;
  • одно или более оснований / условий, при котором деньги перечисляются бенефициару;
  • механизм проверки банком как агентом наступления оговоренного условия / основания.

Эскроу и аккредитив

В чем отличие договора эскроу от очень похожего аккредитива? Во-первых, аккредитив можно отозвать со стороны покупателя или даже банка — в случае, если это отзывной аккредитив. Во-вторых, аккредитив строго регламентирован законодательством и поэтому требует обширного пакета документов — счет эскроу более «гибок» к требованиям сторон, не теряя при этом в надежности.

В-третьих, в аккредитивном договоре ответственность делится между покупателем и продавцом, а банк не является стороной сделки. В договоре эскроу наоборот — ответственность лежит на банке, так что можно быть уверенным, что к проверке документов банк подойдет тщательно.

Получается неплохое сочетание — с одной стороны, меньше бумаг и бюрократии, с другой — тщательная проверка документов.

В каких банках можно заключить договор эскроу?

В настоящий момент такой договор позволяет заключить около двух десятков банков. Их список публикуется на сайте Центробанка, а последнюю версию списка лучше всего найти через поисковик по запросу вроде такого:

Поскольку надежность банка в таком договоре играет первостепенную роль, то стоит выделить Сбербанк и ВТБ. Вот пример актуальных тарифов Сбербанка (расчеты по долевому строительству — бесплатно):

Есть экспертное мнение, что власти назначают агентами по сделкам эскроу банковские организации, чтобы минимизировать «отмывание» денег, добытых криминальным путем.

Самый серьезный недостаток соглашения эскроу при купле-продаже жилья на вторичном рынке недвижимости по сравнению с договором аренды банковской ячейки — при последнем нет необходимости «засвечивать» денежную сумму, тогда как на эскроу-счете она 100% прозрачна. Кроме того, на текущий момент счет не годится для взаимодействия юридических лиц.

Счет эскроу и долевое строительство

Договора эскроу станут гораздо более распространенными в нашей стране только после вступления в силу поправок к федзакону № 214-ФЗ, которые обязывают каждого застройщика именно на эскроу-счетах размещать деньги другой стороны ДДУ — дольщиков. С 1 июля 2018 года такой принцип хранения денег покупателей квартир в строящихся многоэтажках действует в пилотном варианте.

Деньги дольщиков, находящиеся на счетах эскроу, будут перечислены застройщику только после сдачи многоэтажки в эксплуатацию и передачи квартир новоселам.

Вместо денег, заплаченных будущими жильцами на стадиях строительства от котлована до возведения голых стен, строительная компания сможет использовать на постройку жилого комплекса кредитные средства того же банка, в котором открыла дольщикам эскроу-счета.

Преимущество для желающих купить строящееся жилье подешевле очевидное — они не станут обманутыми дольщиками, т. е. потерявшими деньги и не получившими жилья. Риск лишиться части средств остается только при обоих обстоятельствах:

  1. крупный банк, кредитующий застройщика и открывший эскроу-счета, лишают лицензии;
  2. сумма, замороженная на счете покупателя первичной недвижки, превышает 10 миллионов рублей. Именно на 10 млн страхует средства на эскроу-счетах АСВ.

Однако дольщика подстерегает другой риск — если он не сможет расплатиться по какому-либо своему кредиту и суд примет решение взыскать долг, деньги будут списаны со счета эскроу на основании исполнительного листа. После чего о собственной новой квартире, конечно, придется забыть.

Еще один минус зачисления денег на эскроу при долевом строительстве — строительная компания освобождается от всех прочих обеспечений обязательств перед плательщиками за строящуюся недвижимость. Так что при задержке с завершением строительных работ (на любой срок вплоть до неопределенного) получить обратно деньги удастся, но взыскать с застройщика неустойку — нет.

Источник: https://investprofit.info/escrow-account/

Эскроу-счета – что это и как отразятся на судьбе долевого строительства

Как заключить договор эскроу

Юлия Чистякова

17 августа 2019 в 07:06

Здравствуйте, друзья!

Тем, кто интересуется вопросами приобретения жилья в ближайшем будущем, полезно будет познакомиться с таким понятием, как эскроу-счета: что это, для чего используются и какие плюсы имеют. Это мы и рассмотрим в сегодняшней статье.

Понятие и особенности

Эскроу (escrow) в переводе с английского – условное депонирование. На протяжении десятилетий активно используется в других странах для безопасных расчетов между сторонами. В РФ счета эскроу пришли 5 лет назад. С июля 2019 года предполагается, что они будут активно использоваться при долевом участии в строительстве. Этому вопросу уделю в статье особое внимание.

Простыми словами эскроу – это специальный счет, который открывается по соглашению между продавцом и покупателем для безопасной оплаты какой-либо дорогостоящей сделки. Например, купля-продажа недвижимости, бизнеса, автомобиля и пр. Обязательно присутствие третьей стороны, которая и выступает гарантом безопасности.

Участники:

  1. Депонент (покупатель) – физическое или юридическое лицо, которое открывает счет и переводит на него имущество (деньги, ценные бумаги, другие ценности), чтобы потом они поступили в счет оплаты сделки с продавцом.
  2. Бенефициар (продавец) – физическое или юридическое лицо, которое обязуется выполнить все условия договора по оказанию услуг или поставке товара покупателю в срок и надлежащего качества. Только в этом случае он получит доступ к депонированным средствам на эскроу-счете.
  3. Эскроу-агент – специальная организация (например, банк) или человек (например, нотариус), которые следят за тем, чтобы две другие стороны не обманули друг друга. Одна из них вовремя и в полном объеме внесла деньги или другое имущество по договору. А вторая выполнила условия, по которым должна получить оплату.

В этом случае все, что нужно сделать депоненту, – перевести имущество. Бенефициар же должен доказать документально, что договор выполнен в полном объеме.

Объекты хранения:

  • наличные и безналичные деньги;
  • документарные и бездокументарные ценные бумаги;
  • документы.

Альтернативы эскроу-счетов: аккредитивы и банковская ячейка.

Аккредитив – это обязательство, которое берет на себя банк плательщика, перевести на счет получателя деньги после предъявления последних документов о выполнении условий аккредитива.

У героя нашей статьи есть неоспоримые преимущества по сравнению с другими способами безопасных расчетов.

Во-первых, не надо нести наличные деньги в банк для того, чтобы положить их в банковскую ячейку. Для покупки жилья потребуется несколько миллионов рублей. Согласитесь, не самый лучший вариант перемещаться с такой суммой. На эскроу-счет достаточно сделать простой банковский перевод.

Во-вторых, деньги на условном депонировании попадают под государственную программу защиты вкладов.

Отличие от аккредитива здесь состоит в том, что возмещается до 10 млн рублей (для операций с недвижимостью), а по аккредитиву – только до 1,4 млн рублей. По банковской ячейке возмещения нет.

Однако при банкротстве или отзыве лицензии клиент имеет полное право забрать хранящиеся в ячейке деньги.

В-третьих, комиссия за ведение эскроу-счета для долевого строительства равна 0. По аккредитивам и ячейке это несколько процентов от суммы.

В-четвертых, если аккредитив отзывной, то плательщик может в любой момент его отозвать. Получатель рискует остаться без денег. По эскроу обязательно согласие всех сторон на закрытие счета.

Особенности эскроу-счетов:

  • максимальный срок открытия – 5 лет;
  • договор условного депонирования должен обязательно нотариально заверяться, кроме хранения безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг;
  • имущество, которое хранится на счете, не может быть арестовано или взыскано судебными приставами;
  • агент может брать комиссию за хранение и передачу имущества, но для долевого строительства она равна 0;
  • банк не начисляет проценты на деньги, которые хранятся на счете.

Механизм действия и порядок заключения договора

Механизм действия условного депонирования:

  1. Плательщик и получатель приходят к эскроу-агенту (банк, нотариус, другие физические и юридические лица). Заключают трехсторонний договор, в котором прописывают срок действия и условия, при которых агент передает имущество бенефициару.
  2. Депонент передает имущество на хранение. Он не сможет им пользоваться до окончания действия договора. Условия можно изменить только по соглашению всех сторон.
  3. После совершения сделки получатель приходит к агенту и предоставляет документы, подтверждающие выполнение им своих обязательств перед плательщиком (например, выписка из ЕГРН, акт приема-передачи имущества, договор купли-продажи, который зарегистрирован в Росреестре и прочее).
  4. Агент проверяет правильность оформления документов и их соответствие условиям счета. Если все в порядке, передает имущество получателю. Договор прекращает свое действие.

Пример из реальной жизни. Человек решил купить дорогостоящий автомобиль. Естественно, он опасается передавать деньги продавцу без оформления покупки, даже в виде аванса.

А продавец, в свою очередь, боится остаться и без автомобиля, и без денег. Выход – эскроу-счет. Обе стороны приходят в банк или к нотариусу. Подписывают договор и обговаривают условия. Покупатель кладет на счет деньги.

После оформления машины продавец получает деньги. Все довольны.

Эскроу-счет в долевом строительстве

С 1.07.2019 все компании-застройщики, которые ранее продавали квартиры в еще недостроенном доме (долевое строительство), обязаны делать это через эскроу-счета. Причины введения поправок в закон понятны.

Последние годы по всей стране прокатились массовые протесты обманутых дольщиков. Люди потеряли деньги, так и не получив жилье. Застройщики разорились, стройки заморожены.

Многие из покупателей взяли ипотеку и продолжают ее выплачивать.

Чтобы снизить риски и обезопасить дольщиков, были приняты поправки в закон о долевом строительстве. Как он будет работать, покажет время. Пока говорить рано. Эксперты опасаются, что вырастут цены на жилье. Причины просты.

Строительные компании потеряют доступ к деньгам дольщиков, поэтому вынуждены будут строить на свои или привлекать заемные средства. А это проценты, которые, скорее всего, переложат на плечи конечного потребителя, т. е.

покупателей недвижимости.

В случае использования эскроу-счетов при долевом строительстве участниками договора будут:

  1. Застройщик (юридическое лицо) – компания, которая получила разрешение на строительство жилого дома.
  2. Покупатель – физическое или юрлицо, которое подписало ДДУ и полностью или по частям вносит деньги в счет его оплаты.
  3. Банк – организация, которая входит в специальный реестр Центробанка и получила право открывать эскроу-счета для долевого строительства.

Сейчас в реестре Центробанка 96 банков, которые имеют право открывать эскроу-счета. Но, как подсчитали эксперты, только 43 из них действительно этим занимаются и собираются это делать в будущем. Остальные по предложенной схеме не работают, а попали в список по формальному признаку, потому что соответствуют критериям ЦБ.

С помощью условного депонирования удастся избежать случаев, когда строители:

  • использовали полученные от покупателей квартир деньги по одному объекту для достройки других домов;
  • закрывали свои дыры в бюджете, гасили кредиты и пр.;
  • проводили сомнительные операции, никак не связанные со строительством дома.

Особенности эскроу-счета по ДДУ:

  • банк-агент для открытия счета выбирает застройщик, а не покупатель;
  • деньги больше не будут напрямую поступать строительной компании, только уполномоченному банку на специальный счет;
  • деятельность застройщика становится более прозрачной (все денежные операции контролируются Центробанком);
  • компании обязаны раскрывать информацию обо всех лицах, которые влияют на их решения (бенефициары), а те, в свою очередь, будут отвечать перед дольщиками имущества;
  • деньги со счета застройщику переведут, когда он сдаст дом и выдаст ключи хотя бы по одной квартире.

Информация о застройщиках (контакты, реквизиты, учредители и бенефициары, ежеквартальная бухгалтерская отчетность) и объектах строительства (проектные декларации) для физических лиц теперь доступна на едином интернет-портале “наш.дом.рф”.

Плюсы и минусы

Скорее всего, все плюсы и минусы проявят себя в последующие месяцы работы нового механизма. Пока предварительные оценки.

Преимущества:

  1. Максимальное снижение финансового риска для всех участников сделки.
  2. Возможность переводить деньги безналичным путем, а также хранить другое ценное имущество.
  3. Незначительная комиссия за обслуживание, а при долевом строительстве – полное ее отсутствие.
  4. Участие в программе страхования вкладов и повышенная сумма возмещения в случае использования счета для сделок с недвижимостью.
  5. Застройщик не заинтересован в затягивании сроков строительства. Сдал дом – получил деньги.
  6. Запрет на принудительное взыскание и арест имущества на счете.

Недостатки:

  1. Возможное удорожание стоимости жилья из-за необходимости использования застройщиками заемных денег.
  2. Для некоторых сделок сумма возмещения при банкротстве агента в 10 млн рублей недостаточна (например, покупка бизнеса, элитного жилья). Надо открывать несколько счетов, что не очень удобно.
  3. Отсутствие индексации денег на счете. При долгосрочных сделках деньги постепенно обесцениваются. В случае невыполнения продавцом своих обязательств агент вернет покупателю всю сумму. Но с учетом инфляции это будут уже совсем не те деньги, да и время окажется потерянным.

Заключение

Изучив механизм действия эскроу-счетов, я пришла к однозначному выводу, что его применение способно изменить ситуацию с обманом дольщиков в лучшую сторону.

Я как покупатель готова переплатить за квартиру, если буду уверена в том, что точно ее получу.

Отдать деньги строительной компании, которая просто не смогла достроить по причинам “выросли цены на энергоносители и материалы, пришлось давать взятки чиновникам, владелец оказался мошенником и вывел деньги за границу”, для меня не вариант.

А вы что думаете об этом новом защитном механизме? Получит он свое развитие в России?

(1 , 5,00 из 5)

С уважением, Юлия Чистякова

Источник: https://iklife.ru/finansy/ehskrou-scheta-chto-ehto-prostymi-slovami.html

Юриста слово
Добавить комментарий