Как учитывать арендную плату при расчете налога на прибыль

Арендуем квартиру для работников: налог на прибыль, НДФЛ и страховые взносы

Как учитывать арендную плату при расчете налога на прибыль

При оплате жилья для иногородних работников компания заинтересована в том, чтобы учесть расходы на аренду жилья при налогообложении прибыли. И надо отметить, что такая возможность у нее есть.

Статья 255 НК РФ содержит прямое указание: если та или иная выплата (это относится не только к денежным суммам, но и материальным благам) предусмотрена в трудовом или коллективном договоре, то ее можно отнести в состав расходов на оплату труда (п. 25 ст. 255 НК РФ).

Однако учесть подобные затраты, как считают в Минфине, можно только в размере, не превышающем 20 процентов от начисленной месячной заработной платы (письма от 22.10.13 № 03-04-06/44206, от 30.09.13 № 03-03-06/1/40369, от 28.10.10 № 03-03-06/1/671).

В своих разъяснениях чиновники ссылаются на статью 131 Трудового кодекса РФ, содержащую ограничение: «натуральная» часть зарплаты не должна быть выше 20 процентов от общей зарплаты. При этом выводы чиновников касаются как ситуации с предоставлением жилья сотрудникам, так и ситуации с возмещением им расходов на проживание.

Разница в том, что в первом случае договор аренды с арендодателем заключает сама компания, и она же оплачивает напрямую арендодателю сумму аренды.

А во втором случае сотрудник сам подыскивает себе квартиру, сам заключает договор аренды с арендодателем, и сам же ее оплачивает, и затем уже компания-работодатель возмещает понесенные им на аренду жилья расходы (либо сразу выплачивает ему предполагаемую сумму компенсации за аренду).

Заметим, что применяя второй вариант, компания может столкнуться с налоговыми рисками. Есть более ранние письма ФНС и Минфина, в которых говорится, что подобное возмещение не является оплатой за выполнение трудовых функций работником.

И что указанные выплаты следует рассматривать как выплаты в пользу работников, которые на основании пункта 29 статьи 270 НК РФ вообще не учитываются в целях налогообложения прибыли (письма ФНС от 12.01.09 № ВЕ-22-3/6@, Минфина России от 17.03.09 № 03-03-06/1/155).

Конечно, в более поздних разъяснениях чиновники уже не столь категоричны, поскольку разрешают включать в расходы компенсацию в пределах 20 процентов от зарплаты. Однако на практике некоторые налоговики продолжают исключать из «налоговых» расходов всю сумму компенсации.

Поэтому крайне важно, чтобы условие о компенсации расходов на жилье было прописано в трудовом или коллективном договоре.

Что касается судов, то они в подобных спорах встают на сторону налогоплательщиков. Причем, в арбитражной практике много примеров, когда компаниям удавалось отстоять свое право на включение в расходы всей стоимости аренды, без 20-ти процентного ограничения.

Доказательством тому служит, в частности, постановление ФАС Московского округа от 05.07.13 по делу № А40-122173/12-20-621.

Суд отметил, что налогоплательщик вправе учесть обсуждаемые расходы в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль на основании пункта 25 статьи 255 НК РФ как другие расходы, относимые к оплате труда. А в постановлении ФАС Центрального округа от 29.09.

10 по делу № А23-5464/2009А-14-233 суд указал, что исходя из системного толкования норм статьи 1 ТК РФ, пункта 1 статьи 2 НК РФ, статья 131 ТК РФ не может регулировать налоговые правоотношения и устанавливать применительно к ним какие-либо ограничения.

Когда речь идет о компенсации сотрудникам «жилищных» расходов, компания может привести еще такой аргумент.

В статье 131 ТК РФ говорится, что доля заработной платы, выплачиваемой в неденежной форме, не может превышать 20 процентов от начисленной месячной заработной платы.

Но ведь когда компания не арендует для сотрудника квартиру, а возмещает ему расходы на аренду, то она фактически выплачивает ему денежную сумму. То есть в данной ситуации нельзя говорить о неденежной форме оплаты.

Кстати, расходы на оплату аренды жилья можно учитывать при налогообложении прибыли как прочие расходы, связанные с производством и реализацией, на основании подпункт 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Суды не видят в этом ничего противозаконного (постановления ФАС Центрального округа от 15.02.12 по делу № А35-1939/2010, ФАС Северо-Западного округа от 11.04.14 по делу № А56-18767/2013).

Как видим, ситуация спорная, но в случае доведения дела до суда у компаний, включающих в расходы всю сумму аренды жилья есть хорошие шансы отстоять свою позицию. А для работодателей, не желающих доводить дело до суда, оптимальным будет отнесение на расходы сумм аренды жилья в пределах 20-ти процентного ограничения. Но и в этом случае нельзя полностью исключить налоговые риски.

Нужно ли исчислить НДФЛ?

Вопрос с начислением НДФЛ на суммы компенсаций тоже не все однозначно.

По мнению чиновников, суммы оплаты организацией сотрудникам стоимости аренды жилья образуют экономическую выгоду, а значит, облагаются НДФЛ (письма Минфина России от 22.10.13 № 03-04-06/44206, от 30.09.

13 № 03-03-06/1/40369). При этом порядок оплаты организацией за физических лиц стоимости их проживания значения не имеет.

Тем не менее, в судебной практике много примеров, доказывающих отсутствие обязанности по уплате НДФЛ с подобных выплат. Доказательством тому является, в частности, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.09.13 № А19-2330/2013.

Аргументом в пользу компании стала статья 169 Трудового кодекса. Там прописана обязанность работодателя обеспечить возмещение работнику расходов по обустройству на новом месте жительства в случае переезда на работу в другую местность.

Суд признал оплату за проживание работника обустройством на новом месте жительства, с учетом того, что порядок этих выплат определяется именно в трудовом договоре.

И, ссылаясь на пункт 3 статьи 217 НК РФ, освобождающий от НДФЛ выплаты компенсационного характера, установленные законодательством РФ, принял сторону налогоплательщика.

А в постановлении ФАС Уральского округа от 08.06.

12 № Ф09-3304/12 аргументом послужило то, что произведенные обществом выплаты арендодателям жилых помещений связаны с исполнением иногородним сотрудником своих должностных обязанностей.

Иначе говоря, сотрудник не мог бы исполнять свою работу, если бы жил в другом месте. Поэтому оплата аренды квартиры произведена прежде всего в интересах работодателя.

Есть и другие примеры споров, решенных в пользу работодателей: постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.01.13 № Ф03-5923/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.11 по делу № А70-10656/2010, ФАС Московского округа от 21.03.11 № КА-А40/1449-11.

Как видим, компания должна самостоятельно принять решение: действовать так, как считают чиновники, то есть уплачивать НДФЛ, либо идти на риски и не уплачивать НДФЛ, готовясь отстаивать свою позицию в суде.

Когда начислять НДФЛ?

Если компания, оплачивая жилье за сотрудника, решила удерживать НДФЛ, то возникает вопрос: в какой момент это нужно сделать? Ведь зачастую оплата аренды производится авансом, порой даже за несколько месяцев вперед.

Обратимся к подпункту 2 пункта 1 статьи 223 НК РФ, в котором сказано, что дата фактического получения дохода определяется как день передачи дохода в натуральной форме.

На момент оплаты авансового платежа, на наш взгляд, нельзя говорить о возникновении у работника дохода, облагаемого НДФЛ. Ведь, во-первых, сотрудник еще не воспользовался арендуемым жильем, а значит, оплата аренды за него еще не произведена. Есть только предоплата, а это разные понятия.

Во-вторых, договор аренды может быть расторгнут и тогда неиспользованный аванс возвращается арендатору (работодателю); очевидно, что в этом случае у работника «натуральный» доход не возникнет и не мог возникать ранее, до момента получения арендной услуги.

Доход возникает лишь после того, как сотрудник воспользовался материальным благом, то есть пожил какое-то время в квартире. Значит, удерживать НДФЛ компания должна при выплате заработной платы за тот месяц, в котором сотрудник воспользовался арендованной квартирой. Например, в январе 2014 года компания оплатила авансом аренду за февраль, март и апрель.

Соответственно, начиная с февраля, у работника появляется «натуральный» доход. И при выплате «февральской» зарплаты (в марте) организация должна будет удержать НДФЛ за аренду квартиры в феврале.

Следует отметить, что у чиновников на сей счет иное мнение. В письме Минфина РФ от 26.08.13 № 03-04-06/34883 сказано, что «дата получения дохода в рассматриваемом случае определяется как дата оплаты найма квартиры, включая авансовые платежи.».

Кстати, помимо этого, работодателю нужно также выступить налоговым агентом по НДФЛ и в отношении лица, предоставившего свое жилое помещение в аренду (если, конечно, арендодатель не зарегистрирован в качестве ИП). Ведь в данном случае работодатель является источником выплаты дохода. Соответствующие разъяснения приведены в письмах Минфина России от 07.10.09 № 03-04-06-01/259 и от 07.09.12 № 03-04-06/8-272.

Начислять ли страховые взносы?

ФСС считает, что суммы ежемесячного возмещения расходов по найму жилого помещения в полной мере соответствуют всем элементам объекта обложения страховыми взносами, а значит, облагаются ими (письмо от 17.11.11 № 14-03-11/08-13985).

Однако и по этому вопросу существует противоположное мнение, находящее поддержку у судей. Приведем в пример постановление ФАС Поволжского округа от 22.09.13 по делу № А65-27752/2012. Правда, в данном деле обязанность по оплате жилья для сотрудников фигурировала не в трудовом, а в коллективном договоре.

Суды отметили, что в соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.09 № 212-ФЗ к объекту обложения страховыми взносами относятся, в частности, выплаты и иные вознаграждения, начисляемые плательщиками страховых взносов в пользу физических лиц именно по трудовым договорам.

Оплата аренды жилья для сотрудников относится к выплатам социального характера, основана на коллективном договоре, и не является стимулирующей выплатой. Она также не зависит от квалификации работников, сложности, качества, количества, условий выполнения самой работы, не являются оплатой труда работников (вознаграждением за труд).

А значит, не является объектом обложения страховыми взносами и не подлежит включению в базу для начисления страховых взносов.

Аналогичную позицию занял и ФАС Уральского округа в постановлении от 01.04.14 № Ф09-1087/14. Причем, в указанном деле обязанность по выплате по компенсации расходов по найму жилья была предусмотрена в трудовом договоре с сотрудниками.

Как видим, у чиновников одно мнение, у судей — другое. Компания сама решает, как ей поступать: идти на риски и не начислять страховые взносы, либо избежать рисков и начислить взносы.

Одно можно сказать точно: минимизировать риски по взносам можно в том случае, если компания сама будет оплачивать аренду арендодателям, а не возмещать «арендные» расходы сотрудникам.

Ведь к объекту обложения страховыми взносами относятся, в частности, выплаты и иные вознаграждения, начисляемые плательщиками страховых взносов в пользу физических лиц именно по трудовым договорам. А при таком способе обеспечения сотрудников жильем будет отсутствовать факт выплаты денежных сумм работникам.

Источник: https://www.Buhonline.ru/pub/comments/2014/12/9305

Аренда имущества работников и других физических лиц

Как учитывать арендную плату при расчете налога на прибыль

1. Как оформить договор аренды имущества с работником или другим физлицом.

2. Что выгоднее: компенсация за использование личного автомобиля сотрудника или оплата по договору аренды.

3. Налогообложение и бухгалтерский учет арендных платежей в пользу физического лица.

Сложно представить себе организацию или предпринимателя, которые обходятся в своей деятельности без использования хотя бы минимального количества имущественных ресурсов.

К «стандартному» имуществу, без которого ведение бизнеса в настоящее время практически невозможно, относится, например, офисная техника, компьютеры, телефоны. Однако в большинстве случаев для ведения хозяйственной деятельности требуется еще офис, автомобиль, оборудование и т.д.

Список используемого имущества может быть самым разнообразным в зависимости от масштабов и специфики бизнеса.

При этом далеко не все организации могут позволить себе приобретать все необходимое в собственность, а многие просто не видят в этом смысла (лишние затраты на содержание, налог на имущество и т.д.). Гораздо удобнее воспользоваться чужим имуществом, например, взять в аренду.

Если арендодатель – юридическое лицо или ИП, то сложностей с оформлением договора и учетом арендных расходов, как правило, не возникает. А вот если арендодателем выступает ваш сотрудник или другое физическое лицо, нужно быть готовым к определенным нюансам в оформлении сделки, налогообложении и учетном отражении, о которых пойдет речь в этой статье. 

Документальное оформление аренды имущества физического лица

Если Вы арендуете имущество у физического лица, то порядок документального оформления такой сделки, а также налогообложения по ней не зависит от того, является это физлицо сотрудником или нет.

Аренда имущества физлица оформляется договором, согласно которому арендодатель (физлицо) обязуется предоставить арендатору (организации или ИП) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

При составлении договора аренды необходимо учитывать следующие особенности:

  • Форма договора аренды – письменная, поскольку одной из сторон является юридическое лицо (ИП) (ст. 609 ГК РФ).
  • Срок аренды – устанавливается договором по соглашению сторон. Если срок аренды не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

! Обратите внимание: Если договор аренды здания или сооружения заключается на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому, чтобы избежать данной процедуры, в договоре необходимо четко прописать срок аренды, не превышающий года.

  • Объект аренды – в обязательном порядке должен быть установлен в договоре.

Кроме того, в договоре необходимо прописать все основные характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. В противном случае договор аренды признается недействительным (ст. 607 ГК РФ).

Например, если объектом аренды является автомобиль, необходимо указать все его основные характеристики: марку, модель, год выпуска, регистрационный номер, номер ПТС и т.д. Если передаче подлежит помещение – его адрес, площадь, состав, приложить схему.

! Обратите внимание: при составлении договора аренды у арендодателя необходимо запросить документы, подтверждающие его право собственности на передаваемое имущество. Если арендодатель не является собственником имущества, он должен предоставить документы, дающие ему право совершать сделки по передаче в аренду имущества от имени собственника.

  • Арендная плата – размер, порядок и сроки уплаты арендных платежей устанавливаются в договоре по соглашению сторон. Если порядок и сроки внесения арендной платы в договоре не определены, они принимаются как порядок и сроки, действующие в отношении аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
  • Обязанности сторон – определяются договором. По умолчанию (если другое не установлено в договоре) капитальный ремонт имущества, являющегося объектом аренды, осуществляет арендодатель, а текущий ремонт – арендатор.
  • Аренда автомобиля – в договоре необходимо прописать характер аренды: с экипажем или без экипажа.

Аренда автомобиля с экипажем предполагает, что арендодатель не только предоставляет свое транспортное средство во временное владение и пользование, но еще и оказывает услуги по управлению им и по технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).

Аренда без экипажа, соответственно, предполагает только предоставление транспортного средства во временное владение и пользование (ст. 642 ГК РФ).

В соответствии с Гражданским кодексом, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность по проведению капитального и текущего ремонта возлагается на арендодателя, а по договору аренды без экипажа – на арендатора (ст. 634, 644 ГК РФ).

В договоре аренды транспортного средства с экипажем лучше отдельно указать сумму арендной платы, а также сумму, причитающуюся арендодателю за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации. Такое разграничение в дальнейшем позволит избежать проблем с начислением НДФЛ и страховых взносов.

При составлении договора аренды имущества с работником или другим физическим лицом предлагаю Вам воспользоваться готовыми образцами договоров:

Скачать Образец договора аренды имущества с физическим лицом

Скачать Образец договора аренды транспортного средства без экипажа с физическим лицом

Скачать Образец договора аренды транспортного средства с экипажем с физическим лицом

Скачать Образец договора аренды помещения с физическим лицом

Передача имущества по договору аренды оформляется актом приема-передачи. В акте нужно перечислить все основные характеристики объекта аренды, его недостатки, повреждения и т.д., поскольку после заключения договора ответственность за содержание арендованного имущества в надлежащем состоянии ложится на арендатора. Возврат имущества из аренды оформляется актом возврата.

Скачать Образец акта приема-передачи автомобиля в аренду

Скачать Образец акта возврата автомобиля из аренды

НДФЛ с доходов физического лица от сдачи имущества в аренду

Доходы физического лица от сдачи в аренду имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов) или 30% (для нерезидентов) (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Независимо от того, состоит арендодатель в трудовых отношениях с арендатором или нет, организация-арендатор является налоговым агентом. Поэтому именно арендатор должен исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с арендной платы при ее фактической выплате физлицу (п. п. 1 и 4 ст. 226 НК РФ).

Кроме того, организация-арендатор обязана предоставить в налоговую инспекцию по итогам года сведения по форме 2-НДФЛ в отношении доходов арендодателя.

В справке 2-НДФЛ доходы физлица от сдачи в аренду имущества отражаются с кодом «2400».

В том случае, если заключен договор аренды транспортного средства с экипажем, в справке отражаются отдельно: арендная плата с кодом «2400», а также плата за услуги по управлению и технической эксплуатации с кодом «2010» (Приложение 3 к Приказу ФНС России от 17.11.

2010 № ММВ-7-3/611@ «Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц и рекомендаций по ее заполнению, формата сведений о доходах физических лиц в электронном виде, справочников»).

! Обратите внимание: включение в договор аренды имущества с физическим лицом условия о том, что арендатор не является налоговым агентом и арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ с арендной платы в бюджет, противоречит налоговому законодательству РФ. Поэтому независимо от наличия такого условия, организация-арендатор признается налоговым агентом по отношению к арендодателю-физлицу

Источник: http://buh-aktiv.ru/arenda-imushhestva-rabotnikov-i-drugih-fizicheskih-lits/

Налогообложение арендных платежей у арендатора |

Как учитывать арендную плату при расчете налога на прибыль

Договор аренды – один из самых востребованных договоров, заключаемых организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации.

Актуальность договора аренды обусловлена тем, что арендодатель может получать прибыль без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования.

У одних предпринимателей имеются свободные, не занятые производством площади, которые способны принести дополнительные экономические выгоды, если их предоставить во временное пользование. Другие, наоборот, предпочитают пользоваться тем или иным имуществом на правах арендатора.

Таким образом, одним предпринимателям удобнее приобрести объекты недвижимости, движимое имущество в собственность, а другим – взять их в аренду. В статье мы расскажем об учете арендных платежей арендатором.

Прежде чем приступить к изложению темы статьи, напомним читателям некоторые положения гражданского законодательства, касающиеся арендных платежей.

Основной обязанностью арендатора согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата устанавливается в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть различное сочетание перечисленных выше форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Чаще всего арендная плата устанавливается сторонами договора аренды в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

По договору аренды может быть передано сразу несколько объектов, при этом арендная плата может быть установлена как за все переданное имущество в аренду в целом, так и за каждый объект в отдельности. Рекомендуем устанавливать арендную плату по каждому переданному в аренду объекту отдельно, что позволит избежать возможных разногласий между сторонами договора.

Сроки внесения арендной платы определяются договором, и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, что установлено п. 3 ст. 614 ГК РФ. При этом размер арендной платы может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в случае:

  • если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;
  • если арендодателем нарушены условия проведения капитального ремонта имущества, сданного в аренду;
  • если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, руководствуясь п. 5 ст. 614 ГК РФ, вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендные платежи в бухгалтерском учете

Если арендатор использует арендованное имущество для осуществления деятельности, связанной с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, с выполнением работ и оказанием услуг, то суммы арендной платы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99 “Расходы организации”, утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 33н “Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету “Расходы организации” ПБУ 10/99″ (далее – ПБУ 10/99 “Расходы организации”)).

Пунктом 18 ПБУ 10/99 “Расходы организации” определено, что расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности). Иными словами, арендатор должен отразить арендную плату в учете в том периоде, к которому она относится.

В бухгалтерском учете арендатора сумма арендной платы отражается следующими записями:

  • Дебет 20, 23, 25, 26, 44 Кредит 60, 76 – отражена сумма арендной платы, предъявленная арендодателем;
  • Дебет 19 Кредит 60, 76 – отражена сумма НДС, предъявленная арендодателем;
  • Дебет 60, 76 Кредит 51 – перечислена сумма арендной платы арендодателю.

Арендные платежи в налоговом учете

Арендные платежи за арендуемое имущество в целях налогообложения прибыли, согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Для документального подтверждения расходов по уплате арендных платежей необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в т.ч.

заключенный в соответствии с требованиями ГК РФ договор аренды, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не требуется. Данное утверждение верно, если иное не вытекает из условий сделки.

Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина России от 9 ноября 2006 г. N 03-03-04/1/742. Также в Письме сказано, что арендные платежи учитываются в составе прочих расходов при условии использования арендованного имущества для осуществления предпринимательской деятельности.

Источник: https://5898523.ru/arenda-lizing-nalogooblozhenie-arendnyx-platezhej-u-arendatora/

Как рассчитать налог на прибыль от аренды

Как учитывать арендную плату при расчете налога на прибыль

Извлеченный при сдаче имущества в аренду или при ведении других видов деятельности доход подлежит налогообложению.

Задаваясь же вопросом, как рассчитать налог на прибыль от аренды, обязательно следует учитывать ряд важных нюансов. Например, к какому виду дохода относят прибыль от аренды в тех или иных случаях и как определить налоговый период.

Аренда, принципы и понятия

Своевременно и в полном объеме внесенная арендная плата – показатель исполнения арендатором взятых обязательств, взятых при заключении соответствующего договора. При этом арендная плата может начисляться и вноситься различными способами, например,

  • Посредством единовременных или регулярных, закрепленных договором сумм;
  • В виде некоей доли от полученных в ходе эксплуатации арендованного имущества доходов;
  • Посредством предоставления арендодателю, необходимого ему перечня услуг;
  • Передавая арендодателю в собственность или в аренду некоей, оговоренной договором собственности арендатора;
  • Неся затраты на модернизацию или улучшение взятого в аренду имущества.

Договор аренды может предусматривать и другие формы арендной платы, а также их сочетания. Но, как показывает практика, чаще арендодатель обязуется единовременно или периодически вносить твердые платежи.

При этом если в аренду передается несколько объектов, то плата за них может начисляться как в общем объеме, так и по каждому из объектов отдельно.

В ведении сторон и определение периодичности внесения платы, а также возможность ее отсрочки.

Стороны вправе увеличить или уменьшить плату, но только не чаще, чем раз в год, что, несомненно, отражается и при начислении налога на прибыль от аренды.

Сам же арендодатель может требовать снижения установленного размера арендной платы, если:

  • По не зависящим от него причинам значительно ухудшены условия пользования или состояние арендуемого имущества;
  • Со стороны арендодателя не соблюдаются условия ведения капитального ремонта сданного в аренду имущества;
  • Третьи лица имеют права на сданное в аренду имущество, о чем арендодатель не уведомил вторую сторону договора.

Если арендатор серьезно нарушает график внесения платы за пользование имуществом, то его владелец может не более двух раз подряд установить срок досрочного погашения арендной платы и требовать от второй стороны ее внесения, что не может не отразиться на размере налога на прибыль от аренды.

Учет платы за аренду у арендодателя

  • Если в уставе организации сдача в аренду того или иного имущества указывается как основной вид деятельности, то получаемая по договорам аренды плата относится к доходам от реализации.
  • Если с целью признания расходов и доходов арендодатель пользуется предусмотренным статьями 271 и 272 НК РФ методом начисления, то его доходы будут отнесены на налоговый период, в котором они имели место, невзирая на фактическое поступление арендной платы, в каком виде она бы ни вносилась.
  • Если организация систематически сдает в аренду свое имущество, то расходы по этому виду деятельности будут отнесены на производство и реализацию.
  • Если в договоре аренды прописан неравномерный график внесения платы за аренду, то доходы от этого вида деятельности учитываются, как если бы они были равномерными, без учета их фактического поступления. А для исчисления налога на прибыль от аренды не требуется ежемесячного подписания актов оказанных услуг.

Когда арендодатель не считает сдачу внаем своего имущества основным видом деятельности, то такой доход организации признается внереализационным. Чтобы рассчитать налог на прибыль от аренды, датой получения дохода здесь принято считать дату либо осуществления расчетов, либо вручения документов на оплату. Такой датой может быть и последний день отчетного периода.

Аналогичным образом расходы на содержание и амортизацию указанного в договоре аренды имущества считаются внереализационными.

Учет арендной платы у арендатора

Арендные платежи, осуществляемые по договору аренды, при налогообложении относят к прочим, связанным с производственной деятельностью и реализацией расходам.

Чтобы документально подтвердить понесенные расход, важно предоставить должным образом оформленные документы, среди которых:

  • заключенный согласно всем требованиям ГК РФ договор;
  • обязательный акт приема-передачи имущества;
  • подтверждающие внесение платежей документы.

Если иное не предусмотрено в договоре, то для документального подтверждения своих расходов не нужно ежемесячно заключать акты, подтверждающие объем оказанных по договору аренды услуг или работ. Условно-постоянные расходы, например коммунальные платежи, учитываются в том месяце, когда получены подтверждающие их документы.

При этом если арендованное имущество используется в предпринимательской деятельности, то существующая арендная плата относится на счет прочих расходов.

Если в договоре прописан неравномерный график внесения платежей то, как уже говорилось, налог на прибыль от аренды исчисляется как в случае равномерной оплаты и не зависит от даты фактического внесения платежа. Ежемесячно подписывать акты оказанных услуг не нужно.

Предварительный договор аренды

Сейчас часто встречаются случаи, когда договор заключается до вступления арендодателем в права собственности. Такой, предварительный договор аренды не может считаться полноценным, заключенным согласно законодательству договором аренды, поскольку не имеет основных признаков этого документа, установленных ГК РФ.

И если при начислении налога на прибыль от аренды отсутствие регистрации прав собственности не влияет на учет арендной платы, то расходы при уменьшении налоговой базы учесть не получится, поскольку они будут документально подтверждены.

Расходы арендатора, представленные в виде арендной платы, могут учитываться при налогообложении прибыли, если:

  • Договор аренды заключен менее чем на годичный срок или пролонгирован также на срок меньше года.
  • Если арендный договор подписан на неопределенный срок или конкретный срок аренды в документе не прописан.

Если арендатор, согласно условиям договора, оплачивает фактически потребленные коммунальные или коммуникационные услуги, то эти суммы могут быть отнесены к прочим расходам арендатора при условии, что указанные расходы документально подтверждены счетами.

Учет расходов на аренду офиса в целях налога на прибыль

Размещение промышленного производства и офисов на территории помещений, относящихся к жилому фонду не допустимо. Поэтому арендные платежи, получаемые по такому договору, не могут уменьшить налоговую базу и не учитываются при расчете налога на прибыль от аренды.

Связано это с тем, что собственник жилого помещения не может дать требуемое документальное подтверждение, что возможно в ситуации с нежилым фондом. Однако вести профессиональную или предпринимательскую деятельность в квартире не запрещается.

Учет затрат на ремонт арендуемых помещений

Если ремонтные работы взятого в аренду помещения или иного имущества производились в рамках зарегистрированного или находящегося на госрегистрации договора аренды, то рассчитать налог на прибыль от аренды можно с учетом понесенных расходов на их проведение. Однако так происходит только при условии, что в договоре не предусмотрено возмещение затраченных средств за счет арендодателя.

Траты учитываются с момента получения имущества в пользование, относятся к прочим расходам и засчитываются в том периоде, когда в размере фактических затрат были осуществлены. То есть при расчете налога на прибыль от аренды доходы уменьшаются на сумму понесенных расходов.

Расходами признаются исключительно обоснованные и экономически оправданные, и только подтвержденные документами затраты. Оценка же данных расходов проводится только в денежной форме.

Документальное подтверждение затрат

Рассчитать налог на прибыль от аренды с учетом понесенных расходов можно только при их документальном подтверждении. Для этого важно предоставить оформленные в соответствии с законодательством РФ документы.

Если деятельность проводилась в другом государстве, то пакет документов должен быть оформлен в соответствии с местным деловым оборотом и подкреплен документами, косвенно подтверждающими расходы, например, приказом о командировке, таможенной декларацией, проездными документами и отчетом о проделанной согласно договору работе.

Первичные документы также принимаются лишь при соблюдении формы, включенной в альбомы унифицированных форм. Если форма документа не соответствует указанным в альбоме образцам, она должны включать обязательные данные:

  • Наименование документа;
  • Точную дату составления;
  • Полное наименование организации, составившей данный документ;
  • Расшифровку содержания операции;
  • Параметры, позволяющие оценить хозяйственную операцию в натуральном и денежном выражении;
  • Указание должностей ответственных за проведение и качество операции лиц;
  • Личные подписи исполнителей и ответственных лиц.

Расходы, неподтвержденные документами или понесенные по неверно оформленным договорам, не могут быть учтены при расчете налоговой базы и конкретного размера налога на прибыль от аренды.

См. также:

Источник: http://www.reghelp.ru/nalog_na_pribil.shtml

Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя: учет арендной платы

Как учитывать арендную плату при расчете налога на прибыль

22 ноября 2005

Материал подготовлен группой консультантов-методологов ЗАО “BKR-Интерком-Аудит”

Порядок отражения поступающей арендной платы зависит от того, основной или не основной деятельностью является в организации предоставление в аренду материальных ценностей.

При отражении арендной платы следует руководствоваться ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года №32н “Об утверждении положения по бухгалтерскому учету “Доходы организации” ПБУ 9/99 (далее ПБУ 9/99).

В соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99 в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связано с этой деятельностью.

Если предоставление активов в аренду не является предметом деятельности организации, то согласно пункту 7 ПБУ 9/99 поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются операционными доходами.

Обратимся к Письму Минфина Российской Федерации от 3 августа 2000 года №04-05-11/69:

“При решении вопроса о порядке признания в бухгалтерской отчетности доходов в части обычных видов деятельности и операционных следует учитывать не только характер хозяйственных операций, в связи с осуществлением которых признаются доходы, но и их размер (требование существенности).

Так, если доходы, классифицируемые в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету “Доходы организации” ПБУ 9/99, утвержденным Приказом Минфина России от 6 мая 1999 года №32н, как операционные, составляют по итогам отчетного года пять и более процентов от общей суммы доходов организации или удовлетворяют другим признакам существенности, они должны быть отражены в Отчете о прибылях и убытках (форма №2) как доходы от обычных видов деятельности, составляющих предмет деятельности организации”.

Если арендная плата будет отражаться предприятием в бухгалтерском учете в качестве доходов от обычных видов деятельности, необходимо сделать следующие проводки, предусмотрев рабочим планом счетов использование субсчетов к счетам 68 “Расчеты по налогам и сборам” и 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами, например:

68-2 “Расчеты по налогу на добавленную стоимость”

76-2 “Расчеты по арендной плате”

Корреспонденция счетов операцииДебетКредит
6290-1Отражена сумма арендной платы, подлежащей получению
90-368-2Отражена сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет (при методе начисления)
5162Отражено поступление денежных средств от арендатора
Если арендная плата будет отражаться в учете в составе операционных доходов, то это будет отражено:
76-291-1Отражена сумма арендной платы, подлежащая получению
91-268-2Отражена сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет (при методе начисления)
5176-2Отражено поступление денежных средств от арендатора

Арендная плата может быть перечислена арендатором единым платежом за весь период действия договора аренды.

Если предоставление активов предприятия в аренду является основной деятельностью, то полученная за весь период действия договора арендная плата рассматривается как авансовый платеж и учитывается на счете 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” на субсчете “Расчеты по авансам полученным”.

Если же передача активов в аренду не является основной деятельностью, то единовременно внесенную арендную плату следует учитывать по-другому.

Для обобщения информации о доходах, полученных в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, Планом счетов и инструкцией по его применению предназначен счет 98 “Доходы будущих периодов”.

Учет арендной платы следует вести на субсчете 98-1 “Доходы, полученные в счет будущих периодов”, аналитический учет следует организовать по каждому виду дохода. Суммы доходов, относящихся к будущим периодам, отражаются по кредиту счета 98 в корреспонденции со счетами учета денежных средств или расчетов с дебиторами и кредиторами.

По дебету счета 98 отражаются суммы доходов, перечисленные на соответствующие субсчета при наступлении отчетного периода, к которому эти доходы относятся.

Согласно пункту 15 ПБУ 9/99 арендная плата (когда это не является предметом деятельности организации) признается в бухгалтерском учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности при наличии следующих условий:

а) организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

б) сумма выручки может быть определена;

в) имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации;

Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из названных условий, то в бухгалтерском учете организации признается кредиторская задолженность, а не выручка.

Пример

Предположим, что предприятие заключило договор аренды имущества сроком на 6 месяцев. Сумма аренды за 1 месяц составляет 2 360 рублей (в том числе НДС – 360 рублей). Арендатор перечислил арендодателю сумму арендной платы на расчетный счет организации до начала действия договора сразу за весь период его действия.

Для отражения операций на счетах бухгалтерского учета будем использовать следующие наименования субсчетов:

62-1 “Расчеты по арендной плате”;

62-2 “Расчеты по авансам полученным”;

68-2 “Расчеты по налогу на добавленную стоимость”.

Корреспонденция счетовСумма, рублей операцииДебетКредит
5162-214 160Отражена сумма предварительной оплаты за арендованное имущество
62-268-22 160Отражен НДС, начисленный с суммы предварительной оплаты
62-29812 000Учтена в составе доходов будущих периодов сумма полученной арендной платы
62-191-12 360Начислена арендная плата за отчетный период
91-268-2360Начислен сумма НДС по арендной плате отчетного периода
68-262-2360Восстановлена сумма НДС с предоплаты
9862-12 000Отражена сумма арендной платы, ранее учтенная в составе доходов будущих периодов

Окончание примера.

Порядок учета НДС

Операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации на основании статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) признаются объектами налогообложения НДС. Предоставление в аренду имущества подлежит обложению НДС в общем порядке и налогооблагаемая база у арендодателя будет определена как сумма арендной платы без учета сумм НДС.

В зависимости от учетной политики, принятой в целях налогообложения, моментом определения налоговой базы по НДС согласно статье 167 НК РФ является:

  • для налогоплательщиков, утвердивших в учетной политике момент определения налоговой базы по мере отгрузки и предъявлении покупателю расчетных документов, – день отгрузки (передачи) товара (работ, услуг);
  • для налогоплательщиков, утвердивших в учетной политике момент определения налоговой базы по мере поступления денежных средств, – день оплаты отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг).

Если учетной политикой не установлено, каким способом будет определяться дата реализации товаров (работ, услуг), то в соответствии с пунктом 12 статьи 167 НК РФ дата реализации определяется по отгрузке.

У арендодателей, определяющих выручку в целях налогообложения по отгрузке, датой возникновения оборота, облагаемого НДС, будет последний день каждого месяца в течение всего срока действия договора аренды.

Если же арендодатель определяет выручку в целях налогообложения по оплате, то облагаемый оборот будет возникать по мере поступления арендных платежей.

Если договором аренды предусмотрено внесение всей суммы арендной платы до начала срока договора, то данная оплата будет рассматриваться как предварительная.

Согласно пункту 1 статьи 162 НК РФ налоговая база по НДС должна быть увеличена на суммы авансовых и иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг. Таким образом, у арендодателя, получившего предварительную оплату, возникает обязанность по исчислению НДС с суммы полученной предоплаты и уплате его в бюджет.

В соответствии с пунктом 8 статьи 171 НК РФ после даты реализации суммы НДС, исчисленные и уплаченные налогоплательщиком с сумм авансовых и иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок, подлежат вычетам.

Налог на прибыль

Если предоставление имущества в аренду является предметом деятельности организации, то арендная плата, поступающая от арендатора, согласно статье 249 НК РФ должна быть включена в состав выручки от реализации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 НК РФ доходы от реализации, при применении организацией в целях налогообложения прибыли метода начисления, признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг).

Если же предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации, то в соответствии со статьей 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду определяются как внереализационные доходы.

Датой получения внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду согласно пункту 4 статьи 271 НК РФ признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или предъявления документов, служащих основанием для произведения расчетов либо последний день отчетного (налогового) периода, выбор одного из трех моментов производится на основании учетной политики для целей налогообложения прибыли.

При методе начисления в состав доходов, учитываемых в целях налогообложения прибыли, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ не включаются авансовые платежи по арендной плате.

Если арендодатель использует кассовый метод определения доходов, то датой получения дохода согласно пункту 2 статьи 273 НК РФ признается день поступления средств на счета в банках или в кассу, поступления иного имущества (работ, услуг), а также погашение задолженности иным способом.

Более подробно с вопросами, касающимися аренды, Вы можете познакомиться в книге ЗАО “BKR-Интерком-Аудит” “Аренда”.

Источник: http://www.oviont.ru/ru/useful/arts/1508/

Юриста слово
Добавить комментарий